나이스옥션 법원경매 평택 2025타경712 [1] 경기도 평택시 고덕동 2439-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""민세중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구내 주거용 단지로 이루어져 있고, 그 외 근린생활시설 등 생활지원시설등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 아직 개발이 안된 미성숙중 지대임.

교통상황

현 토지이용상황은 고덕국제화지구 지구단위계획구역내 주거용 단지내 개발예정지로, 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재(예정)하는 등 제반 교통여건은 향후 무난할 수준으로 예상됨.

형태 및 이용상태

고덕 국제화지구 개발계획하에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로 현 ""주거나지""임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 20 미터 내외, 남측으로 노폭 약 8 미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건 (사용승인일 : 2023.12.20) 으로서

외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

1층 : 다가구주택(1가구).
2층 : 다가구주택(1가구).
3층 : 다가구주택(1가구)
다락층 (미등기,제시외)
(별첨 각층 평면도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비, 화재탐지설비, 12인승 장애인용 승강기 등이 설치 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 각층은 대장상 연면적 외 발코니, 내욕실 등의 추가면적이 포함되고 있고, 다락층이 별도로 존재하고 있으며, 이들은 주물인 본건과 분리할수 없는 부합물로 판단됨

공부와의 차이

본건 1층부터 2층은 대장 및 등기상 연면적 외 발코니, 내욕실 등의 추가면적, 3층에는 발코니 용도의 추가면적이 포함되고 있고, 미등기인 다락층이 별도로 존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 1층부터 2층은 대장 및 등기상 연면적 외 발코니, 내욕실 등의 추가면적, 3층에는 발코니 용도의 추가면적이 포함되어 있고, 미등기인 다락층이 별도로 존재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경712 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2439-2 (신주소: 경기도 평택시 함박산17길 68)

용도: 다가구주택

감정가: 1,928,064,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선영새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 272.20㎡ (약 82.34평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 351.06㎡ (약 106.19평)

건물지분: 351.06㎡

건물제시외면적: 141.00㎡ (약 42.66평)

1.3. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 12월 20일

내부 이용: 1층 다가구주택(1가구), 2층 다가구주택(1가구), 3층 다가구주택(1가구), 미등기 다락층 별도 존재

기본 설비: 급배수, 난방, 도시가스, 화재탐지, 12인승 장애인용 승강기 등 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 민세중학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 고덕국제화지구 내 주거용 단지로 이루어져 있으며, 근린생활시설 등 생활 지원 시설이 소재하는 주거지대입니다.

현재는 개발이 진행 중인 미성숙 단계의 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재(예정)하고 있어 향후 교통 여건은 무난할 것으로 예상됩니다.

토지는 북측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 선영새마을금고의 근저당(1,740,000,000원)입니다.

그 외 한국토지주택공사 소유권보존, 박민영 소유권이전, 서보산업주식회사 가압류(47,494,480원) 등기가 존재합니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 선영새마을금고 근저당이며, 동일하게 박민영 소유권보존, 서보산업주식회사 가압류 등기가 존재합니다.

등기부채권 총액은 약 1,787,494,480원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 권리 소멸 여부

매각으로 인해 선영새마을금고의 근저당, 서보산업주식회사의 가압류, 선영새마을금고의 임의경매개시결정 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 12월 2일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 12일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 개발 현황

4.1. 고덕국제화지구 개발 현황

본건이 위치한 고덕국제화지구는 현재 활발히 개발이 진행 중인 지역입니다.

토지이용상황은 주거 단지 내 개발 예정지로, 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 상업/지원시설

주변에 근린생활시설 등 생활 편의를 위한 지원 시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖춰질 것으로 보입니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 교육 시설

본건 남서측 인근에 민세중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 편의 시설

생활 지원을 위한 근린생활시설이 인근에 소재합니다.

개발 진행 단계에 따라 편의시설은 더욱 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 미성숙 단계

고덕국제화지구는 아직 개발이 완전히 완료되지 않은 지역으로, 지역의 성숙도와 기반 시설 확충까지는 시간이 소요될 수 있습니다. 이로 인해 초기 공실 위험 또는 기대 가치 상승의 지연 가능성이 있습니다.

6.2. 공부 외 면적 및 미등기 다락층

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 본건 1층부터 2층은 대장 및 등기상 연면적 외 발코니, 내욕실 등의 추가 면적이 포함되어 있습니다. 또한, 3층에는 발코니 용도의 추가 면적이 있으며, 미등기인 다락층이 별도로 존재합니다.

이러한 공부상 면적 외 추가 면적 및 미등기 부분은 건축법 위반 사항이 될 수 있으며, 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 신축된 철근콘크리트구조의 다가구주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 판단됩니다.

고덕국제화지구 개발 계획에 따른 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

권리관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다.

다만, 개발 미성숙 단계에 따른 시간 소요 및 공부상 면적 외 추가/미등기 부분으로 인한 잠재적 리스크는 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 임대료 상승 기대.

* 고덕국제화지구 개발 완료 시 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

* 토지 및 건물을 일괄 매각받아 안정적인 부동산 자산 확보 가능.

* 0원의 인수 보증금으로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,928,064,000원을 기준으로 하되, 투자자의 자금 계획, 시장 상황, 지역 개발 진행 속도, 본건의 잠재적 리스크(공부 외 면적, 미등기 다락층 등)에 대한 추가적인 조사 및 분석을 통해 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.