나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56544 [1] 경기도 화성시 송산동 98-2 효일목화아파트 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 '안용중학교' 동측 인근에 위하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 월식 평스라브지붕의 지상13층 아파트의 제11층 제1107호로서, 사용승인일 1994.11.9

외벽 : 콘크리트 및 페인트 마감.
창호 : 샷시 창호

이용상태

기준시점일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, E/V 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 부정형의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56544 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산동 98-2 효일목화아파트 11층 1107호

1.2. 건물 및 토지 현황

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 월식 평스라브지붕 13층 아파트 중 제11층 제1107호

사용승인일: 1994년 11월 9일

건물 외벽: 콘크리트 및 페인트 마감

건물 창호: 샷시 창호

토지 형상: 인접 도로 및 토지 대비 등고평탄한 부정형의 아파트 부지

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

토지 지분: 31.804959005554085㎡ (약 9.62평)

건물 면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

건물 지분: 68.7㎡ (약 20.78평)

전용 면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

공급 면적: 별도 확인 필요

감정가: 177,000,000원

1.4. 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자(신청인): 신OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 '안용중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

본건 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2020년 1월 14일 국민은행 근저당 11,000,000원 (말소 예정)

본 경매 개시 결정일: 2025년 6월 24일 (수원지방법원 2025타경56544)

등기부상 채권 총액: 11,000,000원

주요 등기 내역:

* 2003-05-22 소유권 이전 (김은순)

* 2023-06-28 소유권 이전 (신청수, 유증)

* 2025-01-20 소유권 일부 이전 (신경란외 1명, 유류분반환)

* 2025-06-24 강제경매 (신청수)

3.2. 임차인현황

인수되는 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 현황상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 부담하는 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

* 교통 접근성: 남측 20m 도로 접하고 있으며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주요 시설: 안용중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설 및 환경 영향:

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제6구역에 해당하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 등 소음 및 악취 발생 시설은 없을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 남측 20m 도로에 접하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교육: 안용중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 추가적인 교육시설 접근성 또한 양호할 수 있습니다.

* 기타: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 엘리베이터(E/V) 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 공유자 간의 분쟁으로 인한 경매이므로, 낙찰 후에도 공유자 간의 관계나 재산권 행사에 있어 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공되어 약 32년 경과한 건물로, 내부 설비 및 구조적 부분에 대한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 군용비행장 소음: 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 재산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분 매각이므로, 해당 지분의 활용이나 처분에 있어 다른 공유자의 동의 또는 협상이 필수적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산동에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 공유물분할을 위한 경매이며, 감정가는 1억 7천 7백만 원입니다. 생활 및 교통 여건은 보통 수준이나, 군용비행장 소음 영향권에 있다는 점과 건물 노후화, 지분 매각이라는 점에서 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지 개선 가능성: 화성시 개발 계획 및 주변 지역 가치 상승 시 수혜를 볼 수 있습니다.

* 실수요자 접근: 소음 문제에도 불구하고, 합리적인 가격으로 주거 공간을 확보하고자 하는 실수요자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 향후 지역 재건축 또는 리모델링 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 지분 물건이므로 단독 결정은 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

건물 면적: 68.70㎡ (약 20.78평)

총 면적: 100.50㎡ (약 30.40평)

평당 감정가 (총 면적 기준): 약 5,822,368원/평

인수 보증금: 0원

본건은 공유물분할 경매, 건물 노후화, 군용비행장 소음 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세 및 본건의 정확한 가치 평가를 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원 (감정가 대비 약 67% ~ 79%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.