나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1369 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층1134호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는
대단지 아파트, 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 지하5층 및 지상15층 내 제11층 제1134호로서,
외벽: 석재붙임 및 외장타일 등 마감.
내벽: 모르타르위 페인팅 등 마감.
창호: 하이샷시 및 강화유리 등 마감임.
(사용승인일: 2019.09.25)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로
이용중임.

설비내역

본건은 난방설비, 냉방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기설비가
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 30m~35m의 대로, 남측으로 폭 10m~12m의 소로1류의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합)
소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1369 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층1134호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

토지면적: 7.45㎡ (약 2.25평) / 토지지분: 7.446㎡ (약 2.25평)

건물면적: 22.21㎡ (약 6.72평) / 건물지분: 22.21㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 오산시 원동 소재 '원일초등학교' 북측 인근에 위치. 본건 주위는 대단지 아파트, 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층, 지상 15층 건물 내 제11층 제1134호. 사용승인일: 2019년 9월 25일. 외벽: 석재붙임 및 외장타일 마감. 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 및 강화유리 마감.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측 폭 30m~35m 대로, 남측 폭 10m~12m 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-01-29 접수, 108,000,000원).

말소예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (말소기준 권리)

* 하나은행 임의경매개시결정 (2025-06-20 접수, 83,179,552원)

* 윤유정 신탁등기말소 (2021-01-29 접수)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음. (물건명세서 참고)

임차인 현황:

* 임차인: 이성준 (이 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-03-09

* 확정일자: 2020-08-28

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물 용도: 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 이용 중.

주변 환경: 대단지 아파트, 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역.

잠재적 임대 수요: 소형 면적으로 1~2인 가구 및 직장인을 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 원일초등학교, 원일중학교 등.

* 편의시설: 건물 내 상가 및 주변 상업 시설 이용 용이.

* 교통: 인근 버스 정류장, 차량 접근성 우수.

건물 설비: 난방, 냉방, 위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 복잡한 권리 관계나 특수성이 있을 수 있어, 추가적인 심층 분석이 요구됨.

신축 건물 (2019년 준공): 건물 하자에 대한 보수 문제 및 관련 법적 검토 필요.

명도: 임차인 이성준(이 )은 대항력이 없으므로 명도 대상임. 법적 절차 진행 시 추가 시간 및 비용 발생 가능성 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 오산시 원동 르마레시티에 위치한 오피스텔입니다. 2019년에 준공된 신축급 건물로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다. 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 편의성이 높으며, 교통 접근성도 뛰어납니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 하나은행 근저당권 이하 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이며, 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점을 고려하여 권리 분석 및 현장 확인을 더욱 철저히 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 용이.

우수한 입지: 대로변 인접, 대중교통 접근성 좋음, 주변 생활 인프라 잘 갖춰짐.

권리관계 명확: 경매 완료 시 모든 권리 소멸로 권리 승계 부담 없음.

소형 면적: 22.21㎡(약 6.72평)의 실용적인 면적으로 1~2인 가구 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 매매 사례:

* 2025년 11월: 85,000,000원 (24.03㎡, 5층)

* 2026년 3월: 81,000,000원 (22.21㎡, 9층)

* 2026년 4월: 83,100,000원 (24.03㎡, 12층)

평균 시세: 약 81,000,000원 ~ 85,000,000원

본건은 감정가가 92,000,000원으로 최근 거래된 유사 면적 매물(22.21㎡)의 시세(81,000,000원) 대비 다소 높게 책정되었습니다. 신축 건물, 권리 인수 부담 없음, 명도 용이성 등을 고려하되, 현재 시세와 감정가격을 비교하여 보수적인 접근이 필요합니다. 종합적인 시세 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 82,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.