나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56651 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 18층1848호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""신의초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(광교중앙역)이 소재하고 있어 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모: 지하 7층/ 지상 20층
외벽: 세멘 모르타르 위 수성페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등
창호: 시스템창호 마감 등

이용상태

본건은 수차례 걸쳐 현장조사에 임하였으나, 폐문부재 및 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 인근 유사호 탐문조사 및 건축물대장도면 상 ""업무시설(오피스텔)"" 로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지/경보설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

""사다리 평지"" 로서, 기준시점 현재 ""근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지"" 로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20M~25M 및 북동측으로 노폭 약 15M~20M의 아스콘포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(산의초등학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ""미상"" 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 물건정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56651 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 18층1848호

용도: 오피스텔

감정가: 512,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

토지지분: 8.77㎡ (약 2.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

건물지분: 59.4044㎡ (약 17.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 7층 / 지상 20층

외벽: 세멘 모르타르 위 수성페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등

창호: 시스템창호 마감 등

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 화재 탐지/경보 설비, 옥내 소화전 설비, 스프링클러 설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '신의초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(광교중앙역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 이용 현황

토지의 형상은 '사다리 평지'이며, 현재 '근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 20M~25M 및 북동측으로 노폭 약 15M~20M의 아스콘포장도로와 각각 접하여 차량 통행이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 4월 15일자 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액: 428,400,000원)

등기부상 총 채권액: 673,280,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 조은아

보증금: 235,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-01-30

확정일자: 2022-11-29

주택임차권 등기: 2025-02-14 (말소 예정)

대항력: 없음

4.3. 권리 인수 여부

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

임차인 조은아의 주택임차권은 말소 대상이며, 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 분석

본건이 위치한 경기도 수원시 영통구 이의동은 광교신도시 중심에 위치하여 뛰어난 행정, 업무, 주거, 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 신분당선 광교중앙역 역세권으로 서울 접근성이 우수하며, 경기도청, 수원컨벤션센터 등 주요 시설들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

5.2. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 향후 발전 가능성이 높습니다.

주요 제한사항으로는 과밀억제권역, 택지개발지구 등이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 신의초등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지와 업무/근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

광교중앙역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6.2. 주변 교통

신분당선 광교중앙역이 인접해 있어 서울 강남권 및 판교 등 주요 업무지구로의 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 내부 확인 불가

수차례 현장조사에도 불구하고 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 상태 및 하자 여부는 확인이 필요한 사항입니다.

7.2. 임대차 관계 미상

임대관계가 '미상'으로 파악되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

7.3. 주변 혐오시설

조사 결과, 본건(힐스테이트 광교중앙역) 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광교신도시 내 119안전센터를 둘러싼 소음 민원 관련 이슈가 있었으나, 본 건과 직접적인 관련성은 낮습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동의 핵심 입지에 위치한 힐스테이트 광교중앙역 오피스텔입니다. 광교중앙역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변에 행정, 상업, 주거 시설이 밀집하여 생활 편의성이 뛰어납니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 신축된 지 얼마 되지 않아(2020년 준공) 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 주의해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광교중앙역 초역세권으로 행정, 상업, 교통의 중심지.

* 우수한 교통망: 신분당선 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 경기 주요 지역 접근 용이.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 공원, 관공서 등 편리한 생활 환경.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금 없음.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 4억 4천만원 ~ 4억 9천만원 수준입니다. 감정가는 5억 1천 2백만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 명확하며, 해당 지역의 우수한 입지 조건을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 4억 6천만원 ~ 4억 8천만원.

본 물건의 감정가(5억 1천 2백만원) 대비 약 90% ~ 94% 수준이며, 최근 실거래가(평균 약 4억 6천만원) 대비 소폭 높은 가격입니다. 낙찰 가능성은 입찰 참여자 수 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.