나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56267 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지, 자연림 및 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하나 노선버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편함.

건물의 구조

2023.09.18일자에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제1층 제101호 외 2개호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(표준마감 기준)
창호 : PVC창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세 내역은 후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

난방, 위생, 급배수, 승강기 및 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 영농여건불리농지

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사서에 의하면 본건 건물에 유치권 행사 안내문이 붙어있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56267 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 747-1 양지라클라움2동 1층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 272,000,000원

토지면적: 113.55㎡ (약 34.3평)

건물면적: 69.80㎡ (약 21.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 113.55㎡

건물지분: 69.7974㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 '양지면 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 농경지, 자연림, 그리고 창고시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량을 이용한 본건까지의 접근성은 용이합니다. 다만, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등의 각종 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존(박근관, 2023.10.20) 이후 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리들이 설정되었으나, 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2023.10.20)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 권리총액이 약 20억 6천만원에 달하여 채권 규모가 상당합니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(69.8㎡)의 2003년 준공 건물은 2026년 7월 145,000,000원에 거래되었습니다. 반면, 2018년 준공된 63.96㎡ 건물은 2026년 7월 207,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2023년 9월 사용승인된 신축 건물(69.80㎡)임을 감안할 때, 연식 차이로 인한 가격 상승 요인이 예상됩니다. 하지만, 감정가 272,000,000원에 비해 최근 거래 시세는 낮은 편입니다.

4.2. 지역 개발 가능성

본건은 자연녹지지역 및 성장관리구역(주거형)에 포함되어 있어 향후 주거지로서의 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 주변에 농경지, 자연림, 창고시설 등이 혼재되어 있어 개발 방향은 지역 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 양지면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건 소재지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등이 중복 지정되어 있습니다. 이는 일부 지역에 축사, 공장 등 환경 관련 시설의 입지가 가능하거나 제한될 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

본건 건물에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 비용을 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있는 중대한 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 대중교통 불편

인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격으로 인해 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 차량 미소유자에게는 단점이 될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변에 농경지, 자연림, 창고시설 등이 혼재하고 있어 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 토지 이용 계획상 각종 제한 사항이 많아 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로 건물 자체의 가치는 높다고 볼 수 있습니다. 하지만, 현재 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재한다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 또는 법적 문제로 이어질 수 있는 매우 큰 리스크입니다. 또한, 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점과 대중교통의 불편함 등도 고려해야 할 사항입니다. 유치권 문제에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점과 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 만약 유치권 문제가 명확히 해결되거나 무효로 판명될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

최근 거래가 (69.8㎡, 2003년 준공): 145,000,000원

최근 거래가 (63.96㎡, 2018년 준공): 207,000,000원

본건 건물(69.80㎡, 2023년 준공)의 신축임을 감안하면 시장가치는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 유치권이라는 중대한 위험 요소를 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

이 입찰가는 유치권의 성립 여부 및 해결 가능성을 면밀히 검토한 후, 위험 부담을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.