나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56274 [1] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 18층1841호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 내 제18층 제1841호로서, (사용승인일 : 2017.08.09.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 평탄한 지형를 이루는 가장형 토지로서 ‘오피스텔, 근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약15미터 내외, 북측으로 노폭 약30미터 내외, 남측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56274 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1, 동탄헤리움 18층 1841호

용도: 오피스텔

감정가: 96,000,000원

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (수원지방법원 2025타경56274 강제경매 개시 결정)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치하며, 북서측 인근에 능동고등학교가 소재하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 각종 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 평탄한 가장형 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층/지상 20층 건물 내 제18층 제1841호이며, 사용승인일은 2017년 8월 9일입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 외관은 관리 상태가 양호한 편으로 보입니다.

본건은 동측 약 15미터, 북측 약 30미터, 남측 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 동작세무서장의 압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김이현

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 13일

* 확정일자: 2020년 10월 16일

* 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 특이사항으로, 2026년 6월 1일 자로 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 명확히 합니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 소유권이전(갑4), 신탁등기말소(갑3), 압류(갑5, 갑6, 갑7), 강제경매(갑8) 등의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 화성시 능동 지역의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

북서측 인근에 능동고등학교가 있어 학생 수요를 기반으로 한 근린생활시설 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

오피스텔 및 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요도 확보 가능합니다.

본건 소재지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 다양한 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설:

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설:

* 능동고등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타:

* 본건의 임대 관계 등은 미상으로, 현재 공실 상태일 가능성 또는 임대 중일 가능성을 모두 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 보증금 관련 HUG 확약서: 임차인이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의한 확약서가 제출되었으나, 만약 관련 법적 해석이나 절차상 문제가 발생할 경우 낙찰자가 보증금 반환 관련 문제에 얽힐 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설:

* 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다.

* 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 및 위성 지도, 관련 민원 등을 통해 혐오시설(축사, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 진행되며, 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 확약서와 관련한 잠재적 리스크 및 임대차 관계 미확인 사항에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차 보증금: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 포기 확약서로 인해 낙찰자는 임차인에게 지급해야 할 보증금 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 능동고등학교 인근 및 상업/주거 복합 지역에 위치하여 배후 수요 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 감정가 대비 잠재적 메리트: 현재 감정가(96,000,000원)는 해당 지역의 시세 대비 적정하거나, 시장 상황에 따라 저평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

현재 동탄 지역 오피스텔의 시세는 매물 종류, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없고, 권리상 하자 또한 없어 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

유사 면적 및 위치의 오피스텔 실거래가, 최근 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 오피스텔은 9,000만원대 후반에서 1억원 이상까지도 거래되는 사례가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 98,000,000원에서 105,000,000원 사이로 제시하며, 입찰 참여 전 반드시 해당 지역의 최신 시세 동향 및 본건과 유사한 물건의 낙찰가율을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.