나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56661 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 ""용인초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2021.09.17.)
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지[도시형생활주택(단지형다세대)]로
이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대호보구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역임.

기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대호보구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역 <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대호보구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김다운)로부터 2026.4.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56661 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-43 아이홈 102동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 감정가: 220,000,000원

* 토지면적: 71.54㎡ (약 21.64평) / 토지 지분: 71.543㎡ (약 21.64평)

* 건물면적: 45.80㎡ (약 13.85평) / 건물 지분: 45.8㎡ (약 13.85평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건축물 사용승인일: 2021년 09월 17일

* 건축물 층수: 4층 건물 내 2층 202호 (총 4층, 지하 1층)

* 총괄표제부상 총 연면적: 2715.47㎡

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "용인초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통 상황: 본건 건물 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됨. (인근 지하철역 관련 언급은 확인되지 않음.)

* 도로 상태: 남측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대호보구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56661)으로 인한 등기부채권 총액 235,000,000원 (채권자: 주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김다운)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으며, 확약서 제출로 말소 예정임.

* 임차인: 백영란

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-03

* 확정일자: (미확인)

* 배당신고일자: (미확인)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 특이사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김다운)로부터 2026.4.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 이는 임차인 김다운의 대항력 포기를 의미하는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 물건지 주변은 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설, 학교가 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 생활 편의시설은 단지 인근에 위치하며, 초등학교가 북측에 인접해 있어 학군 배정에도 유리한 편임.

* 인근 교통 접근성은 시내버스 정류장 이용이 편리한 수준이며, 차량 이용 시 지하 주차장으로 접근 가능함.

* 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 4층 건물 내 2층 202호에 위치함.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 사용승인 시기: 2021년으로 비교적 신축 건물에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 백영란의 존재: 전입일자가 2025-02-03로 최근이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 관계 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요.

* 주택도시보증공사(김다운) 관련 확약서: 대항력 포기 확약이 제출되었으나, 혹시 모를 법적 해석의 여지 또는 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있음.

* 토지이용계획상의 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다수의 법규상 제한으로 인해 향후 건물 증축, 개축 등 개발행위에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 용인초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인 백영란이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 주택도시보증공사(김다운) 관련 임차권도 말소될 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상의 제한사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

* 종합적으로 볼 때, 권리상 인수 부담이 적고 비교적 신축 건물이라는 장점을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 신축 건물 (2021년 완공)

* 용인초등학교 인근의 우수한 주거 입지

* 인수 부담 없는 임차인 구성 (보증금 0원, 대항력 있는 임차인 1인, HUG 임차권 말소 예상)

* 시세 대비 저평가 가능성 확인

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 건물 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 2021년식 다세대주택 (약 69.725㎡)이 2026년 7월 29,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적비례로 환산 시, 본건(45.80㎡)의 현 시세는 약 193,734,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 220,000,000원이며, 권리상 인수 부담은 0원으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가, 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 백영란에 대한 추가 확인 및 법원 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.