나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56633 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 342-5 한일코지세상 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 ""영화동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며
부근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

단지형 다세대주택으로 이용중임.후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(다현유치원)<교육환
경 보호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이윤희)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56633 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 342-5 한일코지세상 3층302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 199,000,000원

토지면적: 37.64㎡ (약 11.4평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "영화동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 부근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로: 본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)임. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다현유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (고양세무서장, 2021-07-06)

주요 권리관계:

* 소유권 이전: 이철웅 (2021-05-07)

* 주택임차권: 이윤희 (208,000,000원, 2023-05-10 등기) - 확정일자 2021-03-10, 전입일자 2021-04-16. (본 건은 매각으로 소멸될 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (228,904,035원, 2025-06-26 등기) - 본 건 경매개시결정.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이윤희)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-16

* 확정일자: 2021-03-10

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 대항력이 포기되었으며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정임. 임차인 이윤희의 보증금 208,000,000원은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않음. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 이윤희)로부터 2026.6.1.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었으므로, 임차인의 보증금 처리 및 임차권 등기 말소 여부를 HUG와의 최종 협의 및 배당 결과에 따라 확인 필요.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동은 가능하며, 생활 편의 시설 이용이 용이함.

단지 현황: 건물은 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 1층에는 제2종근린생활시설(사무소)이 있는 복합 용도로 사용되고 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 5층 건물 중 3층 302호임.

면적: 전용면적 48.00㎡ (약 14.5평)임.

설비 내역: 기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비 등이 설치되어 있음.

편의시설: 주변에 영화동 행정복지센터, 학교, 근린생활시설, 공원 등 다양한 편의시설 이용 가능함.

주변 시설: 지도상으로 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 이윤희는 대항력이 없으나, 보증금 208,000,000원에 대해 HUG의 확약서가 제출된 점은 특이사항임. 비록 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, HUG와의 처리 과정 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있는지 최종 확인 필요.

권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 다수의 압류 및 가압류 이력이 존재했으므로 등기부상의 복잡한 권리 관계 변화 과정을 인지해야 함.

용도 복합: 도시형생활주택과 제2종근린생활시설이 복합된 건물로, 향후 건축물 사용 용도 및 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 영화동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 199,000,000원임. 건물은 5층 중 3층에 위치하며 전용면적 48.00㎡ (약 14.5평)임. 주변 입지, 교통, 생활 편의 시설은 보통 수준이며, 주거 및 상업 복합 용도로 활용되고 있음. 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 이윤희는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음. HUG의 확약서 제출로 임차권 역시 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

대항력 없는 선순위 임차인이 존재하나 HUG의 확약서로 인해 매수인 인수 부담이 없음.

도시형생활주택 및 근린생활시설 복합 용도로, 주거 외 다용도 활용 가능성 보유.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 경매 투자 매력도가 높음.

1.8. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 거래 사례는 다음과 같음:

* 2026년 6월 23일 거래 (48.04㎡, 3층): 29,300만원

* 2026년 6월 15일 거래 (53.86㎡, 2층): 25,400만원

* 2026년 6월 6일 거래 (51.31㎡, 3층, 1993년 건축): 13,000만원

본건 물건은 전용면적 48.00㎡, 3층으로, 가장 유사한 거래 사례는 2026년 6월 23일 29,300만원에 거래된 물건임.

본건의 감정가는 199,000,000원으로, 최근 시세(약 29,300만원)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준임.

임차인의 보증금 208,000,000원은 감정가보다 높으나, 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없음.

권리관계상 인수 부담이 없어, 시세 및 감정가와의 괴리를 고려할 때 높은 경쟁률이 예상됨.

최근 시세(약 29,300만원)를 고려하여, 감정가 199,000,000원에서 보수적으로 110~120% 수준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.