나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33816 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 50-1 대원하이츠빌 다동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2002.04.18)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33816 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 50-1 대원하이츠빌 다동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

감정평가일: 2025-06-23 (이전 감정평가서 요약 정보 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.503㎡ (약 6.81평)

건물면적: 45.97㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.97㎡ (약 13.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 동 유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호입니다.

사용승인일은 2002년 4월 18일입니다.

외벽은 몰탈위 드라이비트 마감이며, 창호는 알미늄 샷시입니다.

2.4. 토지 이용상태

세장형의 토지로 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중), 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권 이전: 진금자 (2007.08.22), 조석훈 (2021.12.17)

* 주택임차권: 이도영 (160,000,000원, 2021.11.26 전입/확정, 2023.09.19 등기) - 인수 대상

* 압류: 부천시 (2024.09.24) - 말소기준권리

* 강제경매: 한국주택금융공사 (185,563,227원, 2025.06.23 개시결정) - 본건 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한 (한국주택금융공사)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-26

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

등기부등본 상 을구 10번 주택임차권(이도영, 보증금 160,000,000원)은 말소기준권리(부천시 압류 2024.09.24)보다 선순위에 해당합니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되거나, 다른 특수한 상황이 존재할 수 있음을 시사합니다. 해당 부분은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 1992년식, 39.24㎡ (약 11.87평) 주택이 2026년 3월 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 757만원)

* 2002년식, 56.62㎡ (약 17.13평) 주택이 2026년 3월 12,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 722만원)

* 2014년식, 52.15㎡ (약 15.78평) 주택이 2026년 7월 23,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1506만원)

본건은 2002년식, 45.97㎡ (약 13.91평)으로, 2002년식 유사 건물의 평당 가격(약 722만원)을 적용할 경우, 시장 가격은 약 100,400,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 160,000,000원은 인근 유사 연식 주택 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 인근 시설

* 학교: 도당중학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 도시계획 정보 및 현장 조사를 통해 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 동 유형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거환경

주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

을구 10번 주택임차권(160,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 리스크가 존재합니다. 이는 물건명세서 참고사항에도 명시되어 있습니다. 다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분은 반드시 추가 확인이 필요하며, 인수 시 총 부담액이 증가할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 차이

감정가(160,000,000원)와 유사 연식 건물의 평당 시세(약 722만원/평)를 적용한 추정 시장가(약 100,400,000원) 간의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차권의 존재입니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상의 내용으로 미루어 보아 임차인의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 점이 명확히 해소되지 않는다면, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 잘 갖춰진 주거 인프라: 학교, 도로 등 기본적인 생활 환경이 양호합니다.

* 재건축/리모델링 가능성 (장기적 관점): 노후 건물(2002년식)로서 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 지역 개발 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

8.2. 안정적 임대수요

부천시 도당동 일대는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 160,000,000원입니다.

주요 리스크인 선순위 임차권 보증금 160,000,000원 인수 여부가 불확실하며, 이 금액이 인수될 경우 매수인의 총 부담액은 상당히 커집니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 선순위 임차권의 존재로 인해 만약 인수 시에는 총 실질 매입가가 상승함을 유의해야 합니다.

유사 연식 건물의 시장 시세(약 100,400,000원)와 감정가를 고려하여, 입찰가 산정 시에는 다음과 같이 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 : 감정가의 80% 수준인 약 128,000,000원에서 135,000,000원 사이

* 이는 인수 보증금이 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에, 시장 시세 대비 감정가의 높음을 감안한 할인율을 적용한 가격입니다.

만약 임차 보증금 160,000,000원이 실제로 매수인이 인수해야 하는 금액이라면, 해당 금액을 고려하여 입찰가를 재산정해야 할 것입니다. 이 경우, 총 부담액이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 입찰을 재고하거나 매우 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

주의: 최종 입찰가는 본건에 대한 추가적인 현장 조사, 임차인과의 대화, 법원 서류 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.