나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33858 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 192-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡동 소재 ""대학길사거리"" 서측 인근에 위치하고 주위는 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하고 있는 상가지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 동측 인근에 노선버스정류장 및 남측 인근에 지하철1호선'부천역'이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호2: 연와조 슬래브지붕 지하1~지상2층으로서,(사용승인일:1978.12.01)
외벽: 치장벽돌 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 새시창임.

-기호3: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1~지상4층으로서,(사용승인일:1978.12.01)
외벽: 목재사이딩마감 및 시멘트몰탈 위 페인트마감,
내벽: 벽지도배 및 페인팅마감,
창호: 새시창임.

이용상태

-기호2: 주택으로 이용중임.
-기호3: 근린생활시설로 이용중임.(1층 일부, 2층,3층, 지하층 공실임.)

설비내역

-기호2:위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.
-기호3:위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 기호2건물에 종물 및 부합물인 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

기호3건물 4층 용도가 일반건축물대장상 ""점포""로 되어있으나 현황 ""계단실""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함
- 목록 3의 4층 용도가 일반건축물대장상 '점포'로 되어있으나, 현황 '계단실"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33858 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 192-14

용도: 근린시설 (건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 주택 등)

감정가: 4,122,586,162원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총건물면적: 726.97㎡ (약 220.1평)

총토지면적: 288.30㎡ (약 87.2평)

1.2. 주요특이사항

일괄매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

목록 3의 4층은 일반건축물대장상 '점포'로 등재되어 있으나, 현황은 '계단실'로 이용 중입니다.

본 사건은 중복 사건으로, 타 경매 사건이 동시에 진행될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '대학길사거리' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하는 전형적인 상가지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이한 위치입니다.

동측 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측으로는 지하철 1호선 '부천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용

본건 토지는 부정형의 평지로, 현재 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 폭 12미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 03월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을12)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 황 (HUANGYINGFU)

보증금: 35,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2020-11-02

확정일자: 2025-07-11

배당신고일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상임. (대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 1,427,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권

대학길사거리 인근의 활성화된 상가지대에 위치하여 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하고 있습니다.

부천역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 부천역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

상업지역에 속해 있어 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등에 대한 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설

* 부천역 (지하철 1호선)

* 다수의 버스 정류장

* 상업시설, 업무시설, 주택 밀집 지역

* (추가 조사 결과) 주변에 유흥업소, 모텔 등이 혼재하고 있어 혐오시설로 분류될 수 있는 시설도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

기호2 및 기호3 건물 모두 1978년 12월 01일에 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 오래되어 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

목록 3 건물의 4층이 건축물대장상 '점포'로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '계단실'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장과의 일치 작업이 필요할 수 있습니다.

6.3. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 타 경매 사건과의 병합 또는 경쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 임대관계 불확실성

현 임차인 황영복씨는 대항력이 없으나, 임대 관계가 정확히 미상으로 기록되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 일반상업지역 내 근린시설로, 뛰어난 교통망과 풍부한 상권 배후를 가지고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 적은 편입니다. 그러나 건물 노후화, 공부상 용도와 현황의 차이, 중복 사건 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역 초역세권으로 유동인구 및 유입 인구 잠재력 높음.

* 일반상업지역: 용적률 활용 및 다양한 업종 입점 가능성.

* 일괄매각 및 대항력 없는 임차인: 권리관계 명확, 명도 용이성 확보.

* 현재 감정가 대비 시세 조사 통한 가치 재평가 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 4,122,586,162원을 기준으로 하여 주변 시세, 건물의 노후도, 명도 비용, 추가적인 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 상세 시세 조사가 필수적입니다. 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.