나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2397 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 7-75 골드캐슬 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 대부분 다세대주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물내의 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2022.08.24)
외벽 : 몰탈위 치장타일 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역
(엄지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(여월중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

재시목록(=공부)상 여월동 7-75,7-78 양지상이나, 현황은 여월동 7-75 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

물건 비고

공부상 여월동 7-75,7-78 양지상이나, 현황은 여월동 7-75 단일지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경2397 (1)

소재지

경기도 부천시 오정구 여월동 7-75 골드캐슬 3층 302호

용도

다세대주택

감정가

335,000,000원

토지면적

34. 64㎡ (약 10.48평)

토지지분

34. 64㎡ (약 10.48평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

54. 02㎡ (약 16.34평)

건물지분

54. 02㎡ (약 16.34평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

오OOOOOOO

특이사항

공부상 여월동 7-75, 7-78 양지상에 소재하나, 현황은 여월동 7-75 단일 지상에 소재함

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 소재하며, '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 대부분 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이어서 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 오정농업협동조합의 근저당권(2022.10.24. 접수, 채권최고액 321,600,000원)보다 후순위 권리인 본건 임의경매(2025.06.20. 접수, 채권액 264,287,472원)로 진행됩니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위이거나 동순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 소유권은 엄익권 외 1명에게 있으며, 석광수에게 공유자전원지분전부이전(매매) 등기가 경료된 사실이 확인됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리가 등기부상 존재하지는 않는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 근린생활시설이 함께 분포하는 생활권입니다.

주변에 초등학교(부천여월초등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기타 편의시설 및 상업시설은 근린생활시설 수준으로 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 부천여월초등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 여월중학교, 엄지유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량으로의 접근성이 좋고, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 토지 지번이 여월동 7-75, 7-78 양지상으로 되어 있으나, 현황은 여월동 7-75 단일 지상에 소재하는 점은 향후 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 임대 관계를 확인할 수 없었으므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 신고됨)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 8월 24일 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 학교와 버스 정류장이 있어 주거 환경 및 교통이 편리합니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확하나, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 별도 검토가 필요합니다.

감정가는 335,000,000원이지만, 주변 실거래가 및 유사 건물의 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 건축 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들고 내외부 상태가 좋을 것으로 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 주거 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 335,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2020년 준공, 52.2㎡)의 '세븐캐슬'이 270,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 환산한 본건의 예상 시세는 약 279,000,000원 ~ 295,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 가능성을 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가 범위는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인 점유 여부 등 추가 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.