나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33796 [1] 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 310동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""호수초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽: 대리석붙임, 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등아 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(양산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 하천구역(가마지천)<하천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33796 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6874-20 김포한강아이파크 310동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 44,700만원

토지면적: 53.98㎡ (약 16.33평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '호수초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경이 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

토지형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

등기부채권 총액: 478,014,774원

말소기준권리: 을3 근저당권 (한국주택금융공사, 396,000,000원, 2018-06-08)

권리분석결과: 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요만 언급되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 없습니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 인수되는 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 본건은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역에 소재하고 있습니다.

교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

종합: 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 김포한강아이파크

단지 정보:

주소: 경기도 김포시 구래동 6874-20

사용승인일: 2018년 02월 19일

총 동수: 14개동

총 세대수: 1230세대

최고층: 29층

총 주차대수: 1597대

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소.

전기차 충전기: 지하 32대.

주변 교육시설: 호수초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도에 대한 협의가 필요한지 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 하천구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 개발 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있으나, 현 시점에서는 일반적인 아파트단지로서의 개발이 완료된 상태로 보입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포한강아이파크 아파트로서, 신축 연차가 오래되지 않고(2018년 사용승인) 주거 환경이 양호한 편입니다. 단지 규모가 크고 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 학교와도 인접하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수할 권리가 없고 임차인 문제도 보증금 합계 0원으로 명확히 처리되어 있어, 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 사용승인된 비교적 최신 아파트로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

양호한 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 실거주 편의성이 높습니다.

권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차인 관련 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

향후 개발 가능성: 김포한강신도시 택지개발지구에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 7월 1일, 84.9592㎡ (6층) 매매가: 41,200만원

2026년 7월 11일, 84.9592㎡ (7층) 매매가: 40,500만원

감정가: 44,700만원

최근 84.96㎡ 면적의 실거래가는 40,500만원 ~ 41,200만원 수준입니다. 본건은 3층으로, 6층 및 7층 실거래가보다 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 3층이라는 점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 약 39,000만원 ~ 40,500만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.