나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510305 [1] 인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 인근에 생활편익시설, 상업용부동산 및 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상 15층건 중
제10층 제1003호로서
외벽: 석재붙임 마감 및 복합 판넬 마감 등.
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기 설비.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경510305 (1)

소재지

인천광역시 남동구 간석동 49-22 리젠시아 2층 206호

용도

업무시설 (오피스텔)

감정가

181,000,000원

토지면적

12. 43㎡ (약 3.76평)

토지지분

12. 426㎡ (약 3.76평)

건물면적

56. 41㎡ (약 17.07평)

건물지분

56. 41㎡ (약 17.07평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

주식회사OOOOOOO (주 )

특이사항

대항력 있는 임차인 인수 조건 변경 (HUG 인수조건 변경)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 생활편익시설, 상업용 부동산 및 공원 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 4월 21일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(갑8)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 을구 순위 1번 주택임차권등기(복미선)가 있으나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 경우 매각으로 소멸됩니다. 채권자가 HUG이므로, 특별한 이변이 없는 한 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 임차인: LUO JUNJIE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: LUOSONGXIU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: ZHENGGUANGFAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (복미선)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-01

확정일자: 2021-10-15

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음. (다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않을 가능성 있으나 HUG가 채권자이므로 소멸 예상)

집합건물 등기부요약

집합건물 등기부 상 주요 권리사항으로는 소유권이전, 압류, 강제경매 등이 등기되었으며, 채권 최고액은 215,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 간석오거리역 인근에 위치하며, 주변에 업무시설, 주택, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 역세권에 위치하여 유동인구가 존재하며, 배후 주거단지와 업무시설을 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다. 주변에 다양한 편의시설과 생활 인프라가 구축되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통

인천 지하철 1호선 간석오거리역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설

인천간석초등학교, 석정초등학교, 석정중학교, 인천고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

의료시설

단지 인근 병원 및 의원급 의료시설이 다수 분포하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 문제: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 등기되어 있으나, HUG가 경매 채권자이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정되므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 처리되었으나, 잠재적 리스크로 관리해야 합니다.

* 건물 용도: 건축물대장 상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 초기 정보에 다세대주택으로 표기된 부분이 있어 혼동의 여지가 있습니다. 실제 이용 용도와 건축물대장 상 용도 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2014년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 지속적인 유지보수가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 역세권에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가 1억 8,100만원 대비 비교적 신축에 해당하는 건물이며, 주변 시세 또한 안정적인 것으로 파악됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 문제가 있으나, HUG가 채권자인 점을 감안할 때 매각으로 소멸될 가능성이 높고 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 관계에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석오거리역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 사용에 용이합니다.

* 안정적인 수요: 업무시설(오피스텔)로서 직장인 및 1인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 낮은 인수 위험: HUG 채권자의 존재로 임차권 등기 말소 가능성이 높아, 권리 인수 부담이 적을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다. 2026년 3월 거래된 64.73㎡(약 19.6평) 면적의 풍경채(2014년 준공)가 17,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(56.41㎡, 약 17.07평, 2014년 준공)의 감정가 181,000,000원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 요인(HUG 임차권) 및 HUG 인수조건 변경 사항 등을 고려하여, 보수적으로 보았을 때 감정가의 90~95% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

권장 입찰가: 약 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.