나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510343 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1067-33 라인스빌 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 승학사거리 남동측 인근에 소재하며, 부근은 경원대로변 상업용 및 주상용건물, 후면부 공동주택(다세대주택, 연립주택)이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 지상5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2012.09.24.)
외벽 : 석재타일 치장마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터 이상의 광대로(경원대로) 및 동측으로 차량 접근 가능 한 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1067-33 라인스빌 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

건물면적: 46.72㎡ (약 14.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 승학사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 경원대로변의 상업용 및 주상용 건물과 후면부의 공동주택(다세대주택, 연립주택)이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 정보

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 30미터 이상의 광대로(경원대로)와 동측으로 차량 접근이 가능한 세로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

철근콘크리트조, 콘크리트 평슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 5층 501호입니다.

사용승인일: 2012.09.24.

3.2. 구조 및 마감

* 외벽: 석재타일 치장마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일마감 등

* 창호: 하이새시창호 이중창 마감 등

3.3. 이용상태

다세대주택 단위세대로서, 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다. (현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 도면, 주민 탐문 등을 참고함)

3.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 26일자 서울보증보험주식회사의 가압류(갑8)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 (을10, 2025-06-27)

* 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑8, 2024-02-26)

* 광명세무서장의 압류 (을12, 2025-12-10)

4.3. 인수되는 권리

* 주택임차권 (권리자: 한대호, 금액: 155,000,000원)

* 등기부상 말소 대상(을7, 말소)으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 다만, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 내용이 기재되어 있어, 이 확약서의 효력이 인정될 경우 해당 임차권은 소멸될 가능성이 높습니다.

* 정확한 인수 여부는 법원의 최종 판단 및 관련 서류(말소동의 확약서 등)의 효력을 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 인수될 경우, 해당 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 기재)

4.5. 인수 보증금 합계

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효할 경우: 0원

확약서 효력 불인정 또는 미제출 시: 155,000,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 거래 사례

* '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일 8,200만원에 거래. (3층)

* '화인에이스빌'(2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일 12,200만원에 거래. (4층)

* '대일빌라'(1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일 9,000만원에 거래. (3층)

5.2. 시세 분석

주변 다세대주택의 최근 실거래가에 따르면, 면적 약 43~44㎡의 경우 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히 본건과 동일 연식(2012년)인 '화인에이스빌'이 44.77㎡에 12,200만원으로 최고가 거래를 기록했습니다. 본건의 건물면적(46.72㎡)과 연식(2012년)을 고려할 때, 주변 시세의 상단 또는 그 이상으로도 평가될 수 있습니다. 감정가 130,000,000원은 이러한 최근 시세 범위를 반영한 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 환경

경원대로변의 상업 및 주상복합 단지와 인접해 있어 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 주거 환경으로는 다세대주택과 연립주택이 혼재되어 있습니다.

6.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 경원대로를 통한 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역 인접으로 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적 혐오시설 정보는 제공된 자료에 없습니다.)

7. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 임차권(한대호, 155,000,000원)의 인수 여부가 불확실합니다. HUG의 말소동의 확약서 제출 및 효력 여부를 철저히 확인해야 하며, 인수될 경우 추가적인 보증금 부담이 발생합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 HUG로 특정되었으나, 다른 임대차 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있다면, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본건의 가치나 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축(2012년 준공) 다세대주택으로, 경원대로 인접이라는 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 복잡한 권리 관계, 특히 HUG와 관련된 임차권 인수 가능성이 주요한 리스크 요인입니다. 최근 주변 시세와의 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 임차권 인수 여부에 따라 실제 인수가는 크게 달라질 수 있습니다. 철저한 권리관계 확인과 잠재적 리스크 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년 준공) 건물로 상품성이 양호합니다.

* 경원대로와 인접하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 및 원만한 명도 성공 시 투자 가치가 높습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 130,000,000원

* 최근 시세 범위: 8,200만원 ~ 12,200만원

* 건물 연식 및 면적 고려 시, 주변 최고가 거래액(12,200만원)을 참고하여 시세는 12,000만원 ~ 13,000만원 수준으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 HUG 말소동의 확약서가 유효하여 임차보증금 155,000,000원이 인수되지 않는다고 가정 시,

* 잠재적 리스크(권리관계 불확실성, 명도 비용, 시간 등)를 고려하여 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* 해당 범위는 주변 최고 시세 대비 소폭 할인된 가격으로, 권리관계의 불확실성을 감안한 안전마진을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 최종 권리관계 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.