나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510244 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 82-1 효성주택 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""부평북초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 25m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금148,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510244 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 82-1 효성주택 에이동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

토지지분: 26.488792307692304㎡ (약 8.01평)

건물면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

건물지분: 44.04㎡ (약 13.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 건물 정보

건물명: 효성주택 A동

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

준공년도: 1994년 12월 08일 (사용승인일 기준)

해당층: 2층

전용면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 남측으로는 부평북초등학교가 인접해 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 및 동측으로 각각 약 25m 및 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일자 계양세무서장의 압류(갑9)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 안현주 임차인: 보증금 및 차임이 0원이며, 전입일자(2024-07-17)가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없어 매수인의 인수 대상이 아닙니다.

* 황희진/주택도시보증공사 임차권: 등기부상 을구 9번으로 주택임차권이 148,000,000원의 보증금으로 등기되어 있습니다. 전입일자(2021-10-18)가 말소기준권리(2023-06-29)보다 늦은 시점에 등록되었으며, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 종합적으로 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

결론적으로, 본 건은 인수할 권리 및 임차 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3. 상권분석

본 건이 소재한 인천광역시 부평구 갈산동 일대는 주거, 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 최근 인근 다세대주택 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 7천만원대에서 2억원대까지 다양하게 분포하고 있습니다.

* 2025년 12월 6일 거래된 38.66㎡(약 11.7평) 물건이 7,400만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 191만원)

* 2025년 12월 9일 거래된 45.24㎡(약 13.7평) 물건이 11,900만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 263만원)

* 2026년 7월 3일 거래된 50.48㎡(약 15.3평) 물건이 20,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 406만원)

* 본 건의 감정가는 1억 4천 8백만원이며, 전용면적 44.04㎡ (약 13.32평) 기준입니다. (㎡당 약 336만원)

* 본 건의 감정가는 인근 거래 사례 중 중간 가격대와 비교 시 다소 높게 형성되어 있으나, 최고가 거래 사례와 비교 시에는 낮게 형성되어 있어 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

4. 생활정보

본 건은 부평북초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 준공업지역 내 위치: 본 건이 속한 지역은 준공업지역으로, 공장 및 산업 시설이 혼재되어 있어 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 건물 노후도: 건물 준공 후 약 32년이 경과하여 건축물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 인근 실거래가 분석 시 가격 편차가 크므로, 향후 시세 변동에 대한 고려가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없다는 점은 가장 큰 장점입니다. 다만, 준공업지역에 위치하여 산업 시설과의 혼재로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성 및 약 32년 된 건물 연식은 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 최근 거래 사례와 비교 시 중간 수준에 해당하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차 보증금 등 매수인이 인수해야 할 권리가 없어 명확한 투자 판단이 가능합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 초등학교 및 근린생활시설 인접으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 잠재적 임대 수익 또는 시세 차익: 해당 지역의 지속적인 개발 가능성 및 주택 수요를 고려할 때 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 인근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 가격은 ㎡당 약 191만원에서 406만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 건의 감정가는 ㎡당 약 336만원으로, 거래 사례 중 중간 가격대에 해당합니다.

인수 부담이 없는 점을 감안하되, 준공업지역 내 위치 및 건물 노후도 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.