나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510381 [1] 인천광역시 부평구 부개동 492-3 대진빌라 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ""부개고등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종차량의 접근이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1993. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 지하1층건
다세대주택 건물 내의 지하층 2호로서,
외벽:콘크리트 위 페이팅 및 본타일 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 다세대주택이나, 현황 공가상태이며, 내부상태 양호하지 못한 편임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

현황 공가이며, 내부 상태 양호하지 못한 편임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510381 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 492-3 대진빌라 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

건물면적: 30.04㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류(부천시, 2021-11-03, 갑9)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권 (채권금액 60,000,000원, 권리자: 김인용)

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 압류 (부천시, 2021-11-03, 갑9)

* 압류 (국민건강보험공단, 2021-12-20, 갑10)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-30, 갑12)

등기부상 채권 총액: 60,000,000원

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 부개동 418-8 삼성빌리지5동 (2002년식, 37.71㎡): 131,000,000원 (평당 약 11,480,000원)

* 인천 부평구 104-4 한성빌라 (1992년식, 54.55㎡): 150,000,000원 (평당 약 9,090,000원)

본건은 1993년식 다세대주택으로 전용면적 30.04㎡(약 9.08평)입니다.

최근 매매 사례 중 1992년식, 54.55㎡ (약 16.50평) 빌라가 평당 약 909만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 노후도 및 내부 상태 미흡 등을 감안하여 평당 900만원 내외의 시세로 추정할 수 있습니다.

약 9.08평 * 9,000,000원/평 = 약 81,720,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 부개고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통망이 양호하여 시내 이동이 편리하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공가 상태이며, 내부 상태가 양호하지 못한 편입니다.

* 내부 수리 및 보수 비용이 상당 부분 발생할 수 있습니다.

* 1993년 건축된 건물로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있습니다.

* 2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부개동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 61,000,000원이나 주변 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

특히 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 현황 공가 및 내부 상태 불량이 심각하여 상당한 수리 및 리모델링 비용이 필요할 것으로 예상됩니다.

내부 상태 개선 시 주변 시세 수준으로 가치 상승이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 부담금 없음 (보증금 60,000,000원 인수 없음).

* 감정가 대비 현재 추정 시세가 높아 시세 차익 기대 가능.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건.

* 향후 내부 리모델링을 통해 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,000,000원이나, 시세는 약 81,720,000원으로 추정됩니다.

내부 수리비용 및 제반 부대 비용 (취득세, 법무비 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 높은 금액으로 입찰 시, 수리비용 등을 감안하여 시세보다 낮은 수준으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

추정 시세와 수리 비용을 고려했을 때, 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 개별적인 자금 계획에 따라 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.