나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1265 [1] 인천광역시 서구 청라동 209-2 청라아이에이치피이지움 에이동 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 지식산업센터 및 중.소규모의 공장, 공업용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제6층 제608호 외 4개호로서,
(사용승인일 : 2023.06.26)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 등마감
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

기호(1~5) : 오피스텔로 이용 중임.
(별지 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

청라동 209-2, 209-3 : 공히 장방형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며,
상업 및 업무용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

청라동 209-2 : 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 13미터, 10미터의 포장도로에 각각 접함.
청라동 209-3 : 본건 동측으로 로폭 약 13미터의 포장도로에 접하며, 남측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청라동 209-2 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(2020-04-27)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

청라동 209-3 : 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1265 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 209-2, 청라아이에이치피이지움 에이동 6층608호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

토지지분: 8.5213㎡ (약 2.58평)

건물면적: 23.13㎡ (약 6.99평)

건물지분: 23.1307㎡ (약 6.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라지구 2호소공원' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 중소규모 공장, 공업용 나지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 환경 또한 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 교보자산신탁주식회사 (2023.07.06)

* 소유권 이전: 유임숙 (2023.09.15)

* 근저당권: 신한은행 (2023.09.15, 98,400,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사에이치와이종합개발 (2024.10.29, 138,188,265원, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2025.06.26, 405,614,339원, 말소)

* 총 등기부채권액: 236,588,265원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 인천광역시 서구 청라동 지역은 지식산업센터, 소규모 공장, 오피스텔 등이 밀집된 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 공원 등 녹지 공간과의 근접성으로 인해 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층에 위치하며, 2023년 6월 26일 사용 승인된 신축 건물입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 및 돌붙임, 판넬 마감이며, 내벽은 몰탈 위 수성페인팅 등 마감되었습니다. 창호는 알루미늄새시 창호입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 경보 설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 인수할 보증금은 없으나, 임대차 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과 다소 절차상의 차이가 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 오피스텔은 2023년 준공된 신축 건물로서, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 청라 지역의 업무지구에 위치하여 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보이며, 장기적인 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 단계에서 주의가 필요하나, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공)로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 인천 서구 청라동 업무지구의 입지로, 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정평가액 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하여 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2025년 8월, 23.13㎡ 기준 11,974만원), 감정가 (13,600만원), 그리고 과거 실거래가 (2024년 11월, 21.75㎡ 기준 14,000만원) 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 현 시세는 약 12,000만원에서 13,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 임대 관계 미상이라는 리스크 요인을 감안하여, 1차 경매에서 유찰 가능성도 염두에 두고 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 이에, 최적의 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 관점에서 약 12,000,000원에서 12,800,000원 사이의 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

* 본 보고서에서는 12,500,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.