나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510331 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 ""숭의역(인하대병원)""동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

339-6 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
339-7 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경510331 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6, 3층 302호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정평가액

207,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

토지 지분: 10.5782㎡ (약 3.20평)

건물면적: 56.85㎡ (약 17.20평)

건물 지분: 56.8464㎡ (약 17.20평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물정보

건축연도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 3층 302호

사용승인일: 2017년 01월 24일

2. 입지조건

2.1. 교통여건

본건은 "숭의역(인하대병원)" 동측 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변환경

주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 숭의역과 인하대병원이 가까이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 주택임차권(고혜림, 230,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경510331)입니다. (접수일자: 2025-06-27)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 고혜림)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음

비고: 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 임차인: 홍지만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-13

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로 표시되어 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자가 말소기준권리 접수일자 이후임에도 불구하고 대항력이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 특별히 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 홍 임차인의 대항력 유무 및 권리 관계는 명확한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부요약

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (이세정, 2022-03-31)

* 갑6: 소유권이전 (조석훈, 2022-03-31) - 매매

* 을1: 주택임차권 (고혜림, 230,000,000원, 2022-03-31 전입, 2022-03-02 확정) - 말소

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 230,000,000원, 2025-06-27 접수) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 230,000,000원

4. 상권분석

본건은 인천 미추홀구 숭의동 일대의 일반상업지역에 위치하여 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 숭의역과 인접하여 교통이 편리하고, 병원 등 생활 편의시설이 가까이 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 다만, 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 상권의 활성화 정도나 수요 대비 공급 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 숭의역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인하대병원, 마트, 편의점 등 근접

* 교육시설: 인근 초중고등학교 소재 (다만, 본 물건은 오피스텔로 주된 용도는 업무시설)

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세의 큰 괴리: 감정가는 207,000,000원이지만, 최근 매매가는 121,980,000원에서 127,360,000원 수준으로 약 35~40% 낮은 가격에 거래되었습니다. 이는 시장 상황 변화, 감정 시점, 또는 물건 자체의 하자 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으며, 낙찰 후 가격 상승에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 대항력 있는 임차인(홍 ): 보증금 0원에 대항력이 있다고 명시된 임차인이 존재합니다. 말소기준권리 접수일자 이후 전입자임에도 대항력이 있다는 점은 법적 검토가 추가적으로 필요하며, 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 저항으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 3층에 위치하며, 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리관계상 특별히 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원에 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴야 합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 본 물건의 실제 가치와 인수 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 초역세권 입지: 지하철 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 인근 생활 편의시설: 병원, 상업시설 등이 가까워 주거 및 업무 편의성이 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 상품성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 207,000,000원이나, 최근 실거래가는 121,980,000원에서 127,360,000원 수준입니다. 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 현 시세와 유사하거나 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 매매가를 기준으로 볼 때, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 물건의 정확한 권리관계(특히 홍 임차인의 대항력 여부)에 따라 변동될 수 있으므로, 법원 현황 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.