나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510330 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-79 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 7층 702호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약15미터 및 약8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 지구단위계획구역(2020-12-29)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927
(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건 등기사항전부증명서상 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건의 소재지 및 외부 환경

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 건물 및 구조

3.1. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 14층 건물 중 7층 702호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

3.2. 이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으며, 현재 해당 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.3. 설비내역

건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 주차장 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 12.13㎡ (약 3.67평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 83.12㎡ (약 25.14평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510330 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

4.2. 등기부등본 요약

본건 등기사항전부증명서상 확인된 주요 권리사항은 다음과 같습니다. (말소기준권리: 2022-02-04, 주택도시보증공사 가압류)

* 소유권 이전: 김선명 (2016-04-22)

* 소유권 이전: 김석진 (2020-09-14, 매매가 219,000,000원)

* 주택임차권: 조 (2024-09-03, 권리금액 219,000,000원, 전입일자 2020-08-14) - *등기부상 말소 처리되었으나, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수 여부 확인 필요.*

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-02-04, 4,510,000,000원)

* 압류: 서초세무서장 (2022-07-14)

* 압류: 용산세무서장 (2023-04-27)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-27, 219,000,000원)

* 압류: 부천세무서장 (2025-07-24)

* 압류: 강서세무서장 (2025-09-22)

* 총 채권액 합계: 4,729,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 조 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-14

* 확정일자: 2020-07-07

* 배당신고일자: 2024-09-03

* 대항력: 없음

4.4. 물건명세서 특이사항

* 작성일: 2026-04-02

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 시설

본건은 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 일반적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 인근 교육 시설

인천용현초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 지도 검색 및 현장 확인을 통해 혐오 시설(유해 시설 등)의 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 주거 환경

아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 권리관계 불분명

등기부등본상 임차인(조 )의 주택임차권은 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 219,000,000원 인수 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. 이는 입찰 전 HUG(주택도시보증공사)와의 직접적인 소통을 통해 명확히 규명해야 할 최우선 과제입니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

본 건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매 절차 또는 물건의 인수 조건에 특별한 사항을 적용하고 있음을 시사합니다. 해당 조건이 낙찰자에게 미치는 영향에 대해 HUG에 직접 문의하여 상세히 파악해야 합니다.

7.3. 높은 채권 총액

감정가 205,000,000원에 비해 총 채권액이 4,729,000,000원으로 상당히 높아, 채무 규모가 크다는 점을 인지해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본 상의 임차인 권리관계와 물건명세서상의 소멸되지 않는 권리 명시 간의 모순, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항으로 인해 권리 분석에 대한 철저한 검토와 HUG와의 직접적인 확인이 필수적입니다. 이러한 불확실성이 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 인천 미추홀구에 위치하여 도심 접근성이 양호하며, 생활 편의 시설 및 교육 시설(인천용현초등학교) 인접.

* 교통: 차량 진출입 용이 및 버스정류장 인접으로 교통 여건 보통.

* 가치: 감정가 205,000,000원 대비 최근 시세(작은 면적 기준)를 감안할 때, 권리관계 명확화 시 시세차익 기대 가능.

10. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(59.988㎡)의 오피스텔 매매가는 90,480,000원 ~ 133,000,000원 수준이었습니다. 본건의 전용면적(83.12㎡)과 감정가 205,000,000원을 고려할 때, 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 보증금 219,000,000원 및 HUG 인수조건 변경에 따른 불확실성을 감안해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 명확한 법적 판단이 내려지고 HUG의 인수조건이 낙찰자에게 유리하다는 전제 하에, 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가: 205,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 권리관계 명확성, HUG와의 협의 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 기관(HUG, 법원)을 통한 최종 확인을 거치시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.