나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2535 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 240-16 꿈의마을 102동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""가곡초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며
주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 중 101호(14층,2층 복층 구조)로서
(사용승인일 : 2017.06.07)
외벽 : 외장재 및 일부 치장돌 쌓기 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(복측형, 1층 : 방1, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실, 발코니, 계단실, 현관 등
2층 : 방2, 가족실, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지의 부정형의 토지로서 디세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5~6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).
기호 2~4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역(2권역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경2535 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 240-16 꿈의마을 102동 1층 103호

건물명: 꿈의마을

동/호: 102동 1층 103호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 337,000,000원

토지면적: 165.97㎡ (약 50.2평)

건물면적: 45.89㎡ (약 13.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2017년 6월 7일

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통입니다. 본건 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "가곡초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

* 기호 2~4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본 건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2017년 9월 15일 접수된 신한은행 근저당권(을1)이며, 그 금액은 285,600,000원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2017.09.15)

* 갑4: 소유권 이전 (매매, 353,000,000원) (2017.09.15)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 285,600,000원) - 말소기준권리 (2017.09.15)

* 을2: 근저당권 (주식회사 엘하비스트대부, 45,500,000원) - 말소 (2018.11.14)

* 갑5: 압류 (남양주세무서장) - 말소 (2019.12.19)

* 갑6: 압류 (남양주시) - 말소 (2021.06.04)

* 갑7: 임의경매 (신한은행, 215,963,260원) - 의정부지방법원 남양주지원 2025타경2535 개시결정 (2025.06.27)

총 등기부채권액: 331,100,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 해당 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 액수가 미상이라도 인수 여부 및 명도에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 단지(102동)의 유사 면적(36.18㎡, 약 10.9평) 물건이 2026년 3월 5일 6,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물면적 45.89㎡ (약 13.9평) 기준, 평당 약 190.7만원으로 환산됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 8,760만원 수준으로 산출됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 337,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가(약 6,900만원)와 비교할 때 상당한 격차를 보입니다. 이는 감정 시점의 시장 가치와 현재 시장 상황 간의 차이가 크거나, 제공된 거래 정보가 본 건의 가치를 제대로 반영하지 못할 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 2층 중 1층 103호 (복층 구조)

* 외벽: 외장재 및 일부 치장돌 쌓기 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

* 이용 상태: 1층 (방1, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실, 발코니, 계단실, 현관), 2층 (방2, 가족실, 욕실/화장실, 발코니)으로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 개별난방(가스보일러) 설비 갖춤.

5.2. 주변 편의 시설

"가곡초등학교"가 남서측 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가(337,000,000원)와 제공된 최근 실거래가(약 6,900만원) 간의 큰 차이는 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 실제 낙찰가 결정에 혼선을 줄 수 있으며, 과도한 입찰로 인한 손실 가능성을 내포합니다.

6.2. 임차인 현황 미상

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 미상인 점을 감안하여 철저한 조사가 필수적입니다.

6.3. 개발 및 건축 관련 규제

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이자 복층 구조로 되어 있어 내부 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 또한, 가곡초등학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재한다는 점입니다. 제공된 JSON 데이터 상의 유사 물건 거래가(약 6,900만원)는 감정가(337,000,000원)보다 현저히 낮아, 시장 가치가 감정가를 크게 하회할 가능성을 시사합니다. 더불어 임대관계가 미상인 점은 추가적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 시장 가치에 대한 신중한 재평가가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물이며 복층 구조로 공간 활용성이 우수합니다.

* 초등학교 인접으로 교육 환경이 양호하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 있습니다.

* 제공된 실거래가와 감정가 간의 큰 차이를 통해, 감정가보다 현저히 낮은 가격에 취득할 경우 시세 차익 또는 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 추가 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터(36.18㎡ 기준 6,900만원)를 바탕으로 본 건의 면적(45.89㎡)을 환산 적용 시, 약 8,760만원 수준의 시장 가치가 추정됩니다. 이는 감정가(337,000,000원)와 큰 차이를 보입니다.

이러한 시세 괴리, 미상인 임대차 관계 및 기타 제반 리스크를 고려하여, 본 건의 낙찰 가능성과 수익성을 종합적으로 판단하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 50~60% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 보수적으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사, 임차인 현황 등 추가적인 조사를 통해 정확한 가치 판단 후 금액을 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.