나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509897 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 377-10 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""남촌 어린이공원""동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 1991.10.22)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

건물명 통칭: '덕우3' (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509897 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 377-10 1층101호 (건물명 통칭: '덕우3')

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

토지지분: 23.16㎡ (약 7.01평)

건물면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

건물지분: 41.12㎡ (약 12.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 1991년 10월 22일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "남촌 어린이공원" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

본건 토지는 사다리형이며, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 8미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: [갑6] 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2023-11-23 접수, 금15,590,526원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부채권 총액: 38,340,791원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 법적 대항력 유무 및 권리 신고 여부 등을 철저히 확인하여 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이복순 (1995-04-19), 한태훈 (2017-03-02), 한성훈 (2023-05-11, 상속)

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2023-11-23), 국민은행 (2024-04-29)

* 임의경매: 파산자 (2025-06-27, 청산을 위한 형식적 경매개시결정)

물건명세서 참고사항: 건물명은 통칭 '덕우3'으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변 다세대주택과 근린생활시설이 공존하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

해당 지역은 소규모 생활 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상권과의 직접적인 연계성은 낮으나, 인근 지역 내 기본적인 소비 및 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "남촌 어린이공원"이 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 현황은 현장 방문 확인 필요)

교육시설: (정보 부족, 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과에 따른 시설 노후화 및 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 확인 불가: 폐문으로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 파악하지 못했습니다. 임장 활동 시 반드시 내부 확인을 시도하고, 미확인 시 예상치 못한 수리 비용이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

형식적 경매: 형식적 경매로 진행되나, 채무자의 점유 및 명도 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

2.1. 1. 혐오시설 유무 검색 결과

인천광역시 남동구 남촌동 377-10번지 주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 유해 시설이나 혐오 시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 포괄적인 지도 정보에 기반한 것이므로, 현장 방문 시 주변 환경을 더욱 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

건물은 1991년 준공되어 노후화가 진행되었으며, 내부 확인이 어려운 상황입니다.

주변 환경은 주거 지역 내에 형성되어 있으며, 공원과 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

현재 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 형식적 경매의 특성과 명도 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

감정가는 8,000만원으로 산정되었으나, 최근 유사 물건 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

형식적 경매로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

인천 남동구 지역 내 다세대 주택으로, 지역 시세 변동에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

1층 물건으로 접근성과 활용성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일한 건물일 가능성이 있는 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 기준 유사 면적(약 40.07㎡, 12.12평)의 1층 다세대주택이 5,700만원(약 470만원/평)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 8,000만원(약 643만원/평)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

따라서, 최근 실거래가 수준 및 감정가와의 차이, 건물의 노후화 및 내부 미확인 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 성향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.