나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1884 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 369-1 금강아파트 106동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 ""사능초등학교"" 북측 인근에 위치하는 금강
아파트 106동이며 주변지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로
제반 주거환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량출입 용이하며 인근 버스정류장 및 전철역(사능역)까지 도보로 약 10분 거리
로서 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제11층 건물내 제1층 제103호
(사용승인일 : 1999.05.29)
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일마감 등.
창호: 하이섀시창호 등.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 방송설비, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트단지는 남향으로 완만한 경사를 이루고 있는 부정형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 개설된 출입정문을 통하여 외부도로와 연결되어 있으며 차량 진출입
용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한
구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1884 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 369-1 금강아파트 106동 1층103호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 261,000,000원

특이사항: 중복사건 (2025타경72078 임의경매 사건과 중복 진행)

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리에 위치하며, "사능초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(사능역)까지 도보로 약 10분 거리에 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채권자

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 김OOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 소유권 이전은 1999년 5월 31일에 정성희 씨 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 한국자산관리공사 명의의 근저당권(금액: 239,400,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(주식회사케이비국민카드), 강제경매(김정수), 임의경매(한국자산관리공사) 등은 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 250,681,983원입니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위 환경에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 용도

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

본 아파트는 1999년 5월 29일 사용승인된 금강아파트 106동 1층 103호입니다.

총 7개 동, 404세대로 구성된 단지이며, 최고 22층, 최저 2층 규모입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이섀시창호로 되어 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 소화전 설비, 방송 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

또한, 전기차 충전기(지상 6대, 지하 3대)가 설치되어 있습니다.

총 주차 대수는 159대(지상 12대, 지하 14대)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 처리

본 건은 2025타경1884(강제경매)와 2025타경72078(임의경매)이 중복으로 진행되고 있습니다. 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 제약 사항

이용 현황에 대한 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 금강아파트 106동 1층 103호로, 59.86㎡(약 18.11평) 면적을 가진 아파트입니다. 1999년 준공된 아파트로, 사능초등학교 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 비교적 깔끔한 편이나, 중복 사건으로 인한 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사능초등학교와 인접한 초품아(초등학교 품은 아파트) 단지로서의 잠재력.

* 사능역 도보 10분 거리의 우수한 대중교통 접근성.

* 최근 실거래가 기준, 1층임에도 불구하고 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있어 시세 차익 기대 가능.

* 전용면적 59.86㎡(약 18평)으로 소형 아파트 시장에서의 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(59.86㎡)의 3층 매물이 27,300만원, 4층 매물이 23,400만원, 5층 매물이 23,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 1층의 특수성과 최근 거래 가격을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 예상가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 예상됩니다.

투자 목적으로 접근 시, 225,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.