나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71894 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 778 남양주창현도뮤토 105동 22층2202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""창현초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제22층 제2202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(창현3도시) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-05-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마석중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창현초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 - 세부 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71894 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 778 남양주창현도뮤토 105동 22층2202호

물건 종류: 아파트

감정가: 380,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제22층 제2202호

건물 사용승인일: 2017년 5월 12일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 광주은행

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.87㎡ (약 11.15평)

토지 지분: 36.865㎡ (약 11.15평)

건물 면적 (전용 면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 면적 (전용 면적 지분): 59.957㎡ (약 18.14평)

분양 면적: 본 건의 상세 분양 면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현3도시)으로 지정되어 있습니다.

도로 관련으로는 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석중학교, 창현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 (을2, 203,550,000원)입니다.

이하 모든 권리는 위 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

임대차 관계가 미상인 점은 추후 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 현황 요약

소유권 관련 사항: 2017년 8월 31일 신탁 등기 말소 (갑2), 2020년 10월 8일 재산분할에 따른 지분 이전 (갑4).

근저당권: 삼성화재해상보험(주) (을2, 203,550,000원, 말소기준권리), 삼성생명보험(주) (을4, 28,600,000원, 말소).

가압류: 광주은행 (갑5, 204,939,032원, 말소).

강제경매: 광주은행 (갑6, 427,096,880원, 말소).

등기부채권 총액: 437,089,032원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

"창현초등학교"가 인근에 위치하여 학군으로서의 장점도 가지고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부 조사

"경기도 남양주시 화도읍 창현리 778 주변 혐오시설" 검색 결과, 현재까지 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건이 소재한 남양주창현도뮤토아파트는 2017년 5월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다.

아파트 단지는 총 5개동, 446세대로 구성되어 있으며, 최고 27층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

단지 내 총 주차 대수는 462대(내부 자동 주차 407대, 외부 자동 주차 55대)입니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

단지 내에는 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 가족 구성원을 위한 시설이 마련되어 있습니다.

가까운 거리에 창현초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

현재 임차인의 보증금 및 차임 내역이 확인되지 않아, 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

보증금 및 차임 금액이 미상인 경우, 인수 여부 및 부담액을 정확히 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부상 여러 권리 변동이 있었으며, 강제경매가 개시된 물건이므로 권리관계에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 외부 요인에 따라 변동될 수 있으며, 향후 매매가 및 임대가 추이에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트로서, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

인근에 초등학교가 위치하고 있으며, 주변 환경이 주거 지역으로 안정적입니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임차인 현황이 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

창현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 건물 상태

2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

8.3. 시세 대비 가격 메리트

최근 실거래가 및 감정가격을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 59.9㎡)의 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 6월 3일, 10층 거래: 37,800만원

2026년 6월 18일, 19층 거래: 37,500만원

본건은 22층으로, 최근 거래된 10층 및 19층보다 높은 층수에 해당합니다.

감정가는 380,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 37,650만원) 및 최고가(37,800만원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

높은 층수(22층)와 비교적 양호한 건물 연식을 고려할 때, 감정가인 380,000,000원 수준은 합리적인 시작점으로 판단됩니다.

최근 실거래가 및 유사 면적의 전월세 보증금(최대 29,400만원) 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 100%~105% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 399,000,000원

(입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.