나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63544 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘동국대학교 바이오메디캠퍼스’
북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,

외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서,
‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 10m, 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63544 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌 101동 3층302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지 면적: 82.56㎡ (약 25.0평)

건물 면적: 73.66㎡ (약 22.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

단지 정보: 데시앙빌 (총 16세대, 2개동)

재매각 여부: 재매각

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금 최저 매각 가격의 20%

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘동국대학교 바이오메디캠퍼스’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 25일 접수된 주식회사 전국엔피엘자산대부 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계는 공부상 명확히 확인되지 않아 임대 미상으로 조사되었습니다. 임대 관계 미상으로 인해 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 요약:

총 채무액 (등기부상 근저당, 질권, 임의경매 개시 결정 채권액 등 합산): 약 304,500,000원 (말소기준권리 외 추가 채권액 고려 시 증감될 수 있음)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 자료를 종합 분석한 결과, 식사동 지역의 다세대 주택 시세는 면적, 건축 연도, 단지 규모 및 입지에 따라 편차가 있습니다.

* 2026년 7월 19일, 51.76㎡, 2018년 건축, 4층, 32,800만원 (식사동 839-10, 헤리티지2동3동) -> 약 633.7만원/㎡

* 2026년 7월 20일, 51.92㎡, 2021년 건축, 3층, 24,500만원 (식사동 832-84, 한울하임208동) -> 약 472.0만원/㎡

* 2026년 7월 10일, 56.4㎡, 2017년 건축, 3층, 16,700만원 (파주시 231-1, 드림팰리스) -> 약 296.1만원/㎡

본건은 73.66㎡ (약 22.3평) 면적으로, 건축 연도가 2017년입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 연식의 매물을 고려할 때, 본건의 실거래가는 약 33,000만원에서 40,000만원 이상으로 추정됩니다. 감정가(27,200만원) 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

상대보호구역(동국대학교)으로 지정된 점을 볼 때, 인근에 교육 시설이 존재하여 자녀 교육 환경에 긍정적일 수 있습니다.

편의 시설:

주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경:

동국대학교 바이오메디캠퍼스와 인접하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

혐오 시설:

주변 지역을 종합적으로 파악한 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 단, 가축사육제한구역 등의 법규적 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건:

재매각 물건은 일반 매각 물건에 비해 낙찰 후 문제 발생 가능성이 있거나, 이전 입찰자들이 가격이나 권리관계 등에서 이견이 있었을 가능성을 내포합니다.

임대차 불확실성:

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

높은 보증금 요구:

특별매각조건으로 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높은 금액이 필요합니다.

채무 총액:

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하여, 낙찰 후 인수되는 권리가 없더라도 경매 절차상의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 건축 연도(2017년)가 비교적 신축에 속하며 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 감정가 대비 최근 거래 시세가 높게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 존재할 수 있습니다.

특히, 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계 미확인 등 일부 리스크 요인이 있으나, 이를 고려한 입찰 전략 수립 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년)의 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 감정가가 실제 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 높아 시세 차익을 통한 투자 수익이 기대됩니다.

* 동국대학교 바이오메디캠퍼스와 인접하여 지역 개발 및 주거 수요에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 재매각으로 인해 경쟁이 완화되거나, 이전 유찰 가격을 고려한 합리적인 입찰 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 272,000,000원

최저 매각 가격: 272,000,000원 (재매각 시 조정 가능성 있음)

매수 신청 보증금: 54,400,000원 (최저 매각 가격의 20%)

종합적인 시세 분석 및 본건의 면적, 연식, 입지 등을 고려할 때, 예상 시장 가치는 330,000,000원에서 400,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가가 현 시세보다 낮게 책정되었고 재매각 물건임을 감안하여, 272,000,000원 (감정가) ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 보수적으로 접근하여 최소한의 수익을 확보하고, 적극적으로는 시세 대비 약 10~20% 이상의 할인율을 적용하여 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 파악된 명도 저항, 물건 상태 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.