나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63527 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1485 제이맘 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""대화고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층건 내 제 4층 제402호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 사이딩 판넬 붙임 마감 등,
창호 : 이중창 PVC창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방/소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 님측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1485 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)
(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,
녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임.
기타 : 본건 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63527 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1485 제이맘 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 238,000,000원

* 토지면적: 35.25㎡ (약 10.67평)

* 건물면적: 45.16㎡ (약 13.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건축물 정보:

- 건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재함.

- 건물 사용승인일: 2016년 01월 28일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "대화고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립/다세대주택, 단독/다가구주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 용인세무서장 압류 (2022-05-12, 갑7)

* 소멸되지 않는 권리:

* 임차인: 강영규 (강 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 확정일자: 2022-01-27

* 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.)

* 기타 권리: 다수의 압류 및 가압류 권리 존재하나, 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

* 등기부채권 총액: 331,180,974원

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 대화동 일대는 주거 밀집 지역으로, 연립, 다세대, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 도보 및 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 생활권역으로서의 기능은 갖추고 있음.

* 인근에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있어 배후 수요는 확보된 편이나, 상권의 규모나 특색을 나타내는 구체적인 정보는 부족함.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 대화고등학교가 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편이며, 해당 학교는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 교통: 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함.

* 주거환경: 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 직접적인 혐오시설로 분류되기 어렵고, 특정 지역에 대한 내용으로 본 건 물건 자체의 직접적인 영향은 확인되지 않음. 또한, 고양시 일산서구 대화마을 일대에서 악취 관련 민원이 제기되어 원인 규명을 위한 조사가 진행된 바 있으나, 이는 축사 및 수질복원센터 등으로부터 발생한 것으로 파악되었으며, 본 건 물건 자체와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원으로, 이는 본건의 감정가 238,000,000원을 초과하는 금액임. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하므로 상당한 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 집합건축물대장상 건축물현황도에 내부계단을 통한 다락이 소재한다고 기재되어 있어, 실제 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있으며, 불법 건축물 여부에 대한 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 매우 이례적인 사례임. 낙찰받게 될 경우, 인수해야 하는 보증금 액수가 상당하여 실질적인 낙찰자의 총 지출액이 물건의 시세보다 훨씬 높아질 위험이 큼. 또한, 다락의 현황 및 공부상 차이, 각종 지역 제한 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 함. 현재 제공된 시세 정보를 바탕으로 계산된 예상 시장 가치는 인수 보증금보다 낮아, 권리 관계가 복잡하고 추가 부담이 매우 클 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 부담이 매우 크므로, 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받거나 임차인과의 협상을 통해 인수 금액을 조정할 수 있는 특별한 상황이 아니라면 투자는 매우 신중해야 함.

* 만약 임차 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 향후 주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 등을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있다고 판단될 경우에 한해 제한적인 투자를 고려해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 합니다.

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2017년식, 63.18㎡ 다세대)의 최근 매매가는 210,000,000원이었으며, 이를 본건 면적(45.16㎡)에 맞춰 환산 시 약 150,000,000원 수준입니다. 또한, 다른 연립주택 매매가(1996년식, 59.88㎡)를 면적에 맞춰 환산 시 약 237,400,000원 수준으로, 본 건의 감정가(238,000,000원)와 유사한 범위를 보입니다.

그러나 본 건에는 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 존재하며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산한다는 원칙에 따라, 낙찰자가 총 지출하는 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실질적인 시장 가치를 초과해서는 안 됩니다.

만약 본 건의 실질적인 시장 가치를 감정가 수준인 238,000,000원으로 가정한다면, 입찰가 + 320,000,000원 <= 238,000,000원 이 성립해야 합니다. 이는 입찰가가 음수가 되어야 함을 의미하므로, 현재 상황에서는 유의미한 입찰가 산출이 불가능합니다.

제공된 시세 및 권리 분석 결과, 본 건은 인수 보증금이 감정가 및 주변 시세를 현저히 초과하는 "바이너리" 또는 "언더워터" 상태로 판단됩니다. 따라서, 정상적인 시장 원리 하에서는 입찰이 성립하기 어려운 물건으로 보입니다.

매우 보수적으로 접근할 경우, 입찰가를 1,000,000원 수준으로 낮추어 입찰에 참여하는 방법도 고려할 수 있으나, 이는 임차인과의 협상 결렬, 낙찰 후 인수 부담 가중 등의 높은 위험을 수반하므로 권장하지 않습니다.

결론적으로, 현재 정보로는 입찰을 적극 권유하기 어려운 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.