나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63522 [1] 경기도 파주시 문산읍 운천리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 파주시 문산읍 운천리 소재 ”운천역” 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 공장 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 차량 운행 빈도, 운행시간 등 고려할 때 제반 대중교통환경은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통하여 인근 지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(2016-07-11), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임(2010.11.3.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 건물은 적벽돌구조 경량철골구조 / 기타지붕, 스라브지붕 지상2층 건물로서
외 벽 : 벽돌쌓기, 판넬 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 창호 마감 등

이용상태

주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건 지상에 후첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2. 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63522 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 운천리 53-149 (신주소: 경기도 파주시 충의로124번길 24-15)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 396,397,410원

* 토지 면적: 468.00㎡ (약 141.57평)

* 건물 면적: 119.21㎡ (약 36.06평)

* 건축물 용도: 단독주택

* 건축 구조: 적벽돌구조 경량철골구조 / 기타지붕 (스라브)

* 건축물 층수: 지상 2층

* 사용승인일: 2002년 10월 22일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 목록 2. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 운천리에 소재하며, "운천역"에서 북동측 원거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 그러나 차량 운행 빈도 및 시간 등을 고려할 때 제반 대중교통 환경은 다소 불편한 편입니다.

* 도로 상태: 대상 토지는 동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로와 접하며, 이를 통해 인근 지역으로 연계가 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(8미터 위임, 제한보호구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 2022년 2월 25일 하나은행 근저당(을8, 159,500,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 408,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거, 농경지, 공장이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 상업 지역과는 다른 특성을 보입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 운천역 인근이지만, 상업 활동보다는 주거 및 농업, 공업 활동이 주로 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

* 인근 공장 지대로 인해 소음이나 악취 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 문산읍 소재지나 파주시 시내로 이동해야 주요 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 단독주택 밀집 지역과 농경지, 공장이 혼재하는 특성상 조용하고 한적한 환경과 함께, 주변 환경에 따른 소음이나 먼지 등의 영향도 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 여러 제한 구역(계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역)이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 추가적인 규제와 협의가 필요할 수 있습니다. 특히 군사시설 보호구역은 건축물의 높이나 용도 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 농경지 및 공장 등이 혼재하는 지역 특성상 소음, 악취, 먼지 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

* 대중교통 환경이 다소 불편하여 차량이 없는 경우 생활에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(컨테이너)은 매각에서 제외되므로, 명도 진행 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 문산읍 운천리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 등기부등본상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 주택 자체는 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있으며, 단독주택으로 활용 가능합니다.

* 다만, 군사시설 보호구역 등 토지 이용 계획상 다양한 제한이 존재하며, 주변 환경이 주거 목적에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

* 감정가 3억 9,639만 원 수준의 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 복잡하지 않고, 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

* 향후 군사시설 보호구역 규제 완화 등 개발 여건 변화 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 및 감정가 대비 고려 시, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가인 396,397,410원 대비 80%~90% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 317,000,000원 ~ 357,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 본 예상가는 현재 파주시 문산읍 운천리 일대의 부동산 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정되었으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 정보를 반드시 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 군사시설 보호구역의 규제 완화 추이 및 실제 건축 가능 여부 등이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.