나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63526 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 939-25 이레빌 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""고양예술고등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 3층 301호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 939-25번지 이레빌 1동 3층 301호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63526 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 111,000,000원입니다. 토지 면적은 45.86㎡ (약 13.87평)이고, 건물 면적은 37.12㎡ (약 11.23평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다. 특별한 사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 본 건은 재매각 사건입니다. 주의사항으로는 재매각이며 매수 신청 보증금이 20%임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 고양시 일산서구 덕이동에 위치하며, "고양예술고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 여건으로는 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 보존은 2016년 9월 19일에, 소유권 이전은 2019년 3월 25일에 이루어졌습니다. 말소기준권리인 근저당은 2022년 4월 21일에 설정된 장기문 씨의 120,000,000원 근저당이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 본건 경매는 2025년 6월 27일에 접수된 김주환 씨의 95,000,000원 강제경매 사건으로 진행되고 있습니다.

임차인 현황으로는 김주환 씨가 있으며, 보증금 95,000,000원에 차임은 0원입니다. 임차인은 2018년 2월 2일에 전입하였고, 2018년 1월 12일에 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 6월 27일입니다. 제공된 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 매각으로 인해 재정적으로 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'이라는 사실은 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인과 대비가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 덕이동 일대는 다세대주택 밀집 지역과 더불어 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용은 가능하나, 활발한 중심 상업지구보다는 지역 내 기반 시설 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 "고양예술고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경의 일부를 형성합니다. 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 해당하며, 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용이 가능한 점 등을 고려할 때 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있는 것으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 재매각은 권리 관계, 명도 난항, 시장 상황 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

또한, 대항력 있는 임차인 김주환 씨의 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 재정적 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력 있음'이라는 권리 자체가 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연을 야기할 수 있습니다. 따라서 명도 절차에 대한 철저한 준비와 대응이 필수적입니다.

토지이용계획 상 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 그리고 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다. 이 중 폐기물매립시설 설치제한지역은 직접적인 혐오시설이 존재한다는 의미보다는, 해당 지역 인근에서의 시설 설치를 제한하는 규제 사항입니다. 그럼에도 불구하고, 관련 법규에 따른 향후 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있으므로 유의해야 합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 시점에서 본 물건의 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 폐기물 처리 시설이나 유해 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역 특성상 개별 시설에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 37.12㎡ (약 11.23평) 면적의 다세대주택입니다. 감정가는 1억 1,100만원이며, 2016년에 준공된 건물입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 재매각 사건이라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 주변 환경은 주거, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 수준을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 감정가 1억 1,100만원 대비 소형 면적(약 11.23평)으로, 유사 면적의 주택들은 1억 1천만원 이상에서 거래되고 있어 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있습니다. 또한, 재매각 사건으로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 이는 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 매수자의 초기 재정 부담을 줄여주는 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 111,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 시기에 건축되고 면적이 더 큰 다세대주택(약 51㎡)이 2026년 6월에 110,000,000원에서 165,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히 51㎡ 면적이 110,000,000원에 거래된 사례는 본 건의 감정가 수준과 유사한 가격대를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본 건은 재매각 사건이며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 고려할 때 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 임차인 보증금에 대한 재정적 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 잠재적 변수를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 상기 예상 입찰가 기준으로, 입찰 시에는 보증금으로 예상 입찰가의 20%인 18,000,000원 ~ 20,000,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.