나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2517 [1] 경기도 포천시 화현면 지현리 99-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 화현면 명덕리 소재""명덕2리 마을회관""북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 중소규모의 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) = 평탄한 부정형의 토지로서, 지목 '답' 현황 묵답임
기호(2) = 평탄한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) = 농림지역 , 지방2급하천(명덕천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(2) = 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 지상에 평가제시외(ㄷ-1,ㄷ-2,ㄹ) 및 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함 (사진 참조 바랍니다.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 본건에는 제시외 건물5식(후첨 ""지적 및 건물개황도 등"" 참조)이 소재하는 바 그 중 (ㄷ-1, ㄷ-2)은 금지사항등기 건물, (ㄹ) 비닐하우스(창고 등)는 해체 및 이전이 용아하여 평가제외 하였으며, 본 평가에서는 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)만 구조, 규격, 이용상황, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가방식을 병용한 원가법으로 가액을 별도 산정하였으며, 면적은 개략 실측 등에 의하였음.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경2517 (1)

소재지: 경기도 포천시 화현면 지현리 99-3

용도: 공장

감정가: 1,824,631,690원

토지면적: 3,569.00㎡ (약 1,080평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,138.83㎡ (약 344평)

건물 제시외면적: 72.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 목록 1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가. 일괄 매각 대상.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 포천시 화현면 명덕2리 마을회관 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 중소규모의 공장, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리: 2019년 8월 6일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로, 이에 따른 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리: 명시된 '갑7' (2024-08-30, 주식회사아이디알시스템 가압류)은 토지 등기부상 말소기준권리보다 후순위이므로, 전체 매각으로 모든 등기된 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 약 473,385,500원

* 건물 등기부 채권 총액: 약 287,385,500원

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사엘엔와이텍 (대표자 양 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2022-10-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사팜스코리아 (대표자 이 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2024-02-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 팜스랜드주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 권리분석 시 유의사항: 대항력 있는 임차인 2명이 존재하나, 총 보증금 합계는 6,000,000원으로 인수 부담이 미미한 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 농경지, 임야와 중소규모 공장들이 혼재된 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 주변 시설: 명덕2리 마을회관과 인접하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다. 다만, 상업 시설이나 대규모 산업 단지와 같은 주요 시설과의 거리는 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상 대형 마트나 병원 등 주요 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있으며, 이용 편의성은 주변 지역 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설의 유무 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농림지역 내 농지(지목: 답, 현황: 묵답)를 포함하고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 평가에서 제외된 비닐하우스 등 제시외 건물의 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 법적 지위 및 처리 방안도 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 농림지역, 지방2급하천(명덕천) 저촉, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 기호(1)의 지목은 '답'이나 현황은 '묵답'으로, 농지법 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임대차 계약 조건 및 승계 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 포천시 화현면 소재 공장 용지로, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 감정가는 약 18억 2천만원 수준이며, 토지는 농림지역 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수되는 보증금은 없습니다. 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 제시외 건물, 지목과 현황의 차이, 임대 관계 미상 등의 요소는 추가적인 확인과 관리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 용지로서 산업 시설 투자 잠재력: 지역 산업 기반시설과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 효율적 자산 취득: 토지와 건물 전체를 한 번에 취득하여 활용 계획을 수립할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 요인: 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 토지 및 건물 가치가 상승할 여지가 있습니다. 권리 관계 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 관리하고 가치를 재평가할 경우, 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,824,631,690원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 권리 관계, 명도 가능성, 임차인과의 관계, 그리고 본인의 자금 계획 및 입찰 전략 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가가 제시되었으나, 이는 객관적인 기준일 뿐이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 철저한 사전 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.