나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12789 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""백운초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 경전철역(4.19민주묘지역 등) 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 외장석재 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 425-3, 423-102 공히 : 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

쌍문동 425-3 : 도로(접합).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12789 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 4층 401호

신주소: 서울특별시 도봉구 삼양로146길 14

건물명: 루미에르

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

건축년도: 2018년 12월 18일 사용승인

1.2. 면적

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지 지분: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물면적 (전용면적): 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.3. 평가 정보

감정가: 236,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철 4호선 4.19민주묘지역 등이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 개발 및 용도지역

토지이용계획상 쌍문동 425-3번지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 을1 근저당권(2019년 5월 1일 접수, 채권금액 200,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 채권 및 부채 총액

등기부채권 총액은 242,973,583원입니다. (압류, 가압류, 근저당 등 포함, 말소된 권리 포함)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 등은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역에 위치하며, 단지 인근으로 기본적인 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

소규모 상업시설과의 접근성이 좋으며, 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

백운초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주택가 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

* 백운초등학교 (도보 접근 가능)

* 인근 중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설 확인 필요.

5.3. 편의 시설

* 단지 주변 소규모 상업시설 (마트, 식당, 병원 등)

* 지하철 4호선 4.19민주묘지역 (도보 또는 대중교통 이용)

* 이마트, 홈플러스 등 대형마트 이용 시 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

임대차 관계가 미상이며 '인수되는 보증금 합계 0원'이라는 정보만으로는 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 완전히 배제할 수 없습니다. 명도 관련 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 가능성에 유의해야 하며, 상세 내용은 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 제약 사항

2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건물의 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

다세대주택의 일반적인 단점인 주차 공간 부족 등이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 2018년 준공되어 건물 노후도가 낮으며, 백운초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 4.19민주묘지역 접근성이 우수하여 교통 또한 편리합니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 및 지상권 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

감정가 2억 3,600만원 대비 주변 실거래가를 고려했을 때, 합리적인 수준의 낙찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 지하철역과 초등학교가 인접하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적 수요: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 전용 9평대의 소형 주택으로 실수요자 및 소액 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 29.92㎡ (약 9.05평)입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 2021년 준공된 28.76㎡(약 8.7평) 다세대 주택이 2026년 5월 25,400만원에 거래되었습니다. 이 거래의 평당가는 약 2,806만원입니다.

* 2014년 준공된 38.04㎡(약 11.5평) 다세대 주택이 2026년 5월 20,000만원에 거래되었습니다. 이 거래의 평당가는 약 1,737만원입니다.

* 2020년 준공된 59㎡(약 17.8평) 다세대 주택이 2026년 5월 41,500만원에 거래되었습니다. 이 거래의 평당가는 약 2,325만원입니다.

본건의 감정가 23,600만원은 전용 9.05평 기준으로 평당 약 2,607만원이며, 가장 유사한 조건(면적, 준공 연도)의 최근 실거래가(25,400만원)와 비교 시 합리적인 수준입니다.

9.2. 산정 근거

가장 유사한 면적과 준공 연도를 가진 실거래가(25,400만원)를 최우선 기준으로 삼았습니다.

감정가 23,600만원은 해당 시세보다 소폭 낮게 책정되어 있어, 경매 시 경쟁률과 현 시세 변동 가능성을 고려하여 입찰가를 산정했습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 실질적인 추가 비용 부담은 없습니다.

9.3. 최종 제안가

종합적인 시세 분석 및 감정가, 물건의 가치를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 예상됩니다.

이에 따라, 255,000,000원을 최종 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.