나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10694 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제6층 제601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10694
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-11, 더포레스트(화곡1) 제6층 제601호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10694 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-11, 더포레스트(화곡1) 제6층 제601호 | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 240,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10694 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 301,000,000 원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.2222㎡ (약 2.49평)

건물면적: 29.29㎡ (약 8.86평)

건물지분: 29.29㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화곡초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다 [cite: appraisal summary]. 주변으로는 연립·다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다 [cite: appraisal summary]. 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 있고 서측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다 [cite: appraisal summary]. 토지는 인접 도로 및 필지 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다 [cite: appraisal summary]. 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 [cite: appraisal summary].

1.3. 권리분석

본 건은 '대항력 있는 임차인'이 존재하여 권리 분석 시 매우 주의가 필요합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 관련 계약 조건 변경을 의미하는 것으로 보입니다. 매각 시 중요한 조건으로, 임차인 및 주택임차권승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다 [cite: provided info]. 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담이나 명도 과정에서의 특별한 절차를 의미할 수 있습니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다 [cite: provided info].

1.4. 상권분석

화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지, 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권의 특징을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역과 인근 대로변을 중심으로 활발한 유흥 및 먹자 상권이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 유동인구를 바탕으로 강서 지역 중심 상권으로 성장할 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 최근 전세 사기 여파와 강서구청 이전(2026년 예정) 등 외부 요인으로 인해 상권이 침체 국면을 겪고 있으며, 공실률이 증가하는 추세도 감지됩니다. 신혼부부 및 2~3인 가구 비율이 높고 어린이가 많은 지역적 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 '서울화곡초등학교'와 근접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다 [cite: appraisal summary]. 대중교통으로는 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다 [cite: appraisal summary]. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다 [cite: appraisal summary].

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 이에 따른 매각 조건입니다. 매수인은 임차인의 잔여 보증금에 대한 책임을 면제받는 대신 임차권 등기 말소에 협조받아야 하는 복잡한 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 최근 화곡동 지역의 '전세 사기' 여파로 인한 상권 침체 가능성과 공실률 증가는 부동산 가치 하락으로 이어질 수 있는 위험 요소입니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 최고 높이 제한 지역 등 다수의 제한 사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다 [cite: appraisal summary].

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구의 주요 역세권(화곡역)에 위치하며, 주변의 주거 및 상업 인프라를 고려할 때 입지 자체는 양호하다고 평가할 수 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재와 이에 수반되는 복잡한 매각 조건은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 최신 상권 동향이 침체 국면에 있다는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 따라서 본 물건은 권리 관계를 철저히 파악하고, 임차인과의 원만한 협상을 통해 명도를 진행할 수 있는 전문적인 경험과 철저한 사전 조사 및 법적 검토가 필수적으로 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

화곡역 역세권이라는 지리적 이점과 향후 교통망 확충 가능성(서부 방역철도 강서구청역 예정지 호재 언급 등)은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 제시된 감정가와 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 철저한 권리 분석과 리스크 관리를 전제로 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 비용 및 시간, 상권 회복 여부 등을 면밀히 예측하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계