나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10590 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울금융고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제5층 제505호로서,
(사용승인일: 2020.09.29)
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: -,
창호: 하이샤시창 등임.

이용상태

오피스텔(2021.03.08. 민간임대주택 등록)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차권등기(임차보증금 금264,000,000원) 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10590 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 (주OOOOOOO)

감정가: 265,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제505호

신주소: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 (신월동)

용도: 오피스텔

건물명: 에이엔타워

사용승인일: 2020년 9월 29일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층 / 지상 8층

해당 층수: 지상 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

토지지분: 10.58㎡ (약 3.20평)

건물면적(전용면적): 44.69㎡ (약 13.52평)

건물지분: 44.69㎡ (약 13.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 면적 (연면적): 2194.3㎡ (약 663.77평)

대지 면적 (건물 전체): 566.9㎡ (약 171.49평)

건폐율: 59.94%

용적률: 350.68%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 "서울금융고등학교"가 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설과 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

채권자: 주OOOOOOO (주 )

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10590 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

등기부채권 총액: 264,000,000원

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권보존 (2020.10.22): 강한진 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2021.03.22): 박준혁 (매매금액: 264,000,000원)

* 주택임차권 (2023.05.03): 임지후 (권리금액: 264,000,000원) - 말소 대상

* 강제경매 (2025.06.25): 주택도시보증공사 (권리금액: 264,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임지후)

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 3월 22일

확정일자: 2021년 2월 26일

배당신고일자: 2023년 5월 3일

대항력: 없음

3.4. 권리 분석 소견

본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025.06.25)입니다. 등기부상 을구의 주택임차권(임지후, 2023.05.03)은 말소 대상입니다. 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 병기되어 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신월동 지역은 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업시설

주변에 다세대주택, 아파트 단지가 많아 기본적인 소비 수요가 있으며, 근린생활시설이 있어 식당, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 건물 내부 설비

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 재매각은 일반 경매에서 유찰되거나, 입찰 무효, 취소 등 여러 사유로 인해 다시 진행되는 경우를 말하며, 이전 경매에서 어떤 문제가 있었는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 이는 채권 관계가 복잡하거나, 타 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 공항 소음 영향

본 물건은 공항소음 3종 구역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)

* 도로, 가축사육제한구역

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 (3종 구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.05 지정, 2029.09.09까지 유효) - 지목 [도로] 한정

* 상대보호구역 (강서양천교육청 확인 필요)

6.5. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 에이엔타워 내 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며, 면적은 전용 44.69㎡ (약 13.52평)입니다. 가장 큰 장점은 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금(264,000,000원)을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 가능한 것으로 보입니다.

하지만 재매각으로 진행된다는 점은 이전 경매에서 어떠한 문제가 있었는지 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한 공동담보 물건이라는 점과 공항 소음 영향 지역에 속해 있다는 점은 투자 가치를 판단할 때 고려해야 할 리스크 요인입니다. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 남아있으므로, 추후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차 보증금: 특별매각조건으로 임차 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 줄어듭니다.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이므로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 지역 수요: 신월동 지역의 꾸준한 주거 및 상업 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 에이엔타워와 유사한 면적의 오피스텔은 최근 1년 이내 2억 6천만원에서 2억 8천만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 또한, 부동산 플랫폼 분석상 해당 지역의 평균 매매가는 전용 44.69㎡ 기준으로 약 2억 4천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 2억 6천5백만원이며, 시장 시세는 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 재매각으로 인한 잠재적 리스크를 고려하되, 인수 부담 없는 보증금과 신축급 건물임을 감안할 때, 보수적으로 접근하되 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수 부담 없는 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위 : 250,000,000원 ~ 270,000,000원

* 참고 : 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 추가적인 하자 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.