나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10590 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10590 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제505호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10590
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제5층 제505호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10590 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67 에이엔타워, 제5층 제505호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 169,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10590 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10590 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제505호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

건물면적 (전용면적): 44.69㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 인근에 서울금융고등학교가 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제5층 제505호입니다. 2020년 9월 29일에 사용 승인을 받았으며, 외벽은 석재붙임, 창호는 하이샤시로 시공되었습니다. 오피스텔로 이용 중이며, 2021년 3월 8일 민간임대주택으로 등록되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 화재탐지 및 경보, 소화, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 정방형으로 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 임차인이나 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기해야 매각이 완료된다는 조건으로, 명도 및 인수 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

기타 참고사항으로 임차권등기(임차보증금 264,000,000원)가 있는 것으로 확인됩니다. 이는 감정가(265,000,000원)와 유사한 금액으로, 배당 관계 및 명도 절차에 있어 매우 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.5. 상권 분석

대상 물건이 위치한 신월동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근 서울금융고등학교와 다수의 주택 단지가 있어 배후 수요가 존재합니다. 각종 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 오피스텔 용도로는 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 생활 정보

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방(개별난방), 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 또한 승강기 및 기계식 주차장 설비가 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 권리 인수 위험:

주의사항에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 매각 절차의 중요한 변수가 될 수 있습니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매매가 무효가 되거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 매수인 자격 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 2. 임차권등기 관련 사항:

임차권등기 금액(264,000,000원)이 감정가(265,000,000원)와 거의 동일한 수준입니다. 이로 인해 배당 절차에서 임차인이 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 관련 배당표 및 채권/채무 관계를 철저히 분석해야 합니다.

1.7. 3. 공항 소음 및 비행 절차 관련 구역:

토지이용계획상 "제3종 구역(공항소음)", "수평표면구역", "진입표면구역"에 해당하여 김포공항의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 소음 발생 가능성을 내포하며, 생활의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 4. 토지거래계약 허가구역:

지정기간(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지) 동안 지목 '도로'에 한정하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 본건은 건물과 토지 일괄 매각이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 5. 상대보호구역:

"상대보호구역"으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 교육청의 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 신축급 오피스텔:

2020년 9월 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.8. 2. 합리적인 감정가:

감정가 2억 6,500만 원은 주변 시세를 고려했을 때 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다. (다만, 입찰 시에는 권리 인수 가능성 및 명도 비용을 반드시 고려해야 합니다.)

1.8. 3. 양호한 교통 및 생활 인프라:

대중교통 접근성과 근린생활시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 기본적인 입지 조건은 양호하나, 매각 조건에 포함된 임차인 관련 대항력 포기 조항과 임차권등기 금액이 감정가와 유사하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 명도 및 권리 인수 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 전략을 수립해야 합니다. 공항 소음 등 주변 환경적인 요소도 고려해야 할 사항입니다. 신중한 접근과 면밀한 권리 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계