나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10594 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10594 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10594
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제102동 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10594 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제102동 제2층 제201호 | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 247,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10594 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 24.28㎡ (약 7.34평)

토지지분: 24.28㎡ (약 7.34평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 북서측으로는 오리로11길과 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기사항전부증명서상 '별도등기 있음'으로 표시되어 있으며, 구체적으로 을구 1번 순위로 2020년 9월 28일자 구분지상권설정등기가 등기되어 있습니다. 구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로, 등기된 권리이므로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 권리 범위와 내용을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 임차인 및 주택임차권 승계인의 경우 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임대차 관계가 매수인에게 승계되지 않거나, 특정 조건 하에만 승계됨을 의미하므로, 임대차 현황 및 관련 조항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 서울오정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 노선버스정류장이 도보 거리에 있고 지하철 7호선 "천왕역"도 인근에 소재하고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설로는 서울오정초등학교가 가까이 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

교통 환경은 지하철 7호선 천왕역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 차량으로의 진출입도 원활한 편입니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

첫째, 을구 1번의 구분지상권 설정등기는 토지에 대한 사용 권한에 제한을 줄 수 있는 중요한 권리입니다. 본 권리의 범위와 성격을 명확히 파악해야 향후 발생할 수 있는 재산권 행사 상의 제약을 최소화할 수 있습니다.

둘째, 임대차 관련 특이사항에서 언급된 '대항력 포기 조건'은 임차인이 존재할 경우, 매수인에게 승계되는 권리 및 의무 관계에 대한 철저한 확인을 요구합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역은 학교 주변의 교육적 환경 보호를 위해 건축 및 용도 등에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 서울시남부교육지원청 등 관련 기관에 구체적인 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동, 서울오정초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정평가액 대비 가격적인 메리트를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

하지만 등기부상 '구분지상권'이라는 특수한 권리가 설정되어 있고, 임차인 관련 명도 조건이 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석 및 명도에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 해결 방안을 모색할 수 있다면, 장기적인 관점에서 주거용 또는 투자용으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

교육 환경이 우수한 지역에 위치하여 자녀가 있는 가구의 실수요가 기대됩니다.

지하철 7호선 천왕역과 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거 시설이 밀집된 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

복잡한 권리 관계(구분지상권, 임차인 관련 조건)로 인해 경매 시장에서 상대적으로 관심이 덜할 수 있으며, 철저한 권리 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계