나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경540 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 8-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3,4): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "신길역(1호선)" 남동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지 역으로 제반환경 보통임. 기호(6): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역(1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역으로서, 소규모 아파트단지, 단 독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환 경 보통임.

교통상황

기호(1,3,4) : 본건까지 차량 출입 용이하며, 서측으로 신길역(1호선), 남동측으로 대방역 (1호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호임. 기호(6) : 본건 인근까지 차량출입 용이하며, 남동측으로 대방역(1호선) 및 인근에 버스정류 장 이 소재하여 교통사정은 양호임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 사다리 평지의 토지로서, 주상기타 부지로 이용중임. 기호(4) : 정방형 평지의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(6) : 부정형 평지의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함. 기호(3) : 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함. 기호(4) : 서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지이나, 본건 일부를 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애 완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호 구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권 정비계획법>임. 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. 기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2015-05-21)(사도)(접합), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도 시계획과 문의)<수도권정비계획법>임. 기호(6): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범 용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시 계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(6) 지상에 미등기건물이나 일반건축물대장상 등재되어 있는 합법적인건축물(세멘 부록조 와즙 연면적 54.88㎡)인 제시외건물(㉣)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(6) 토지는 귀 제시목록 및 공부상 지목이 '대'이나, 현황 '대 및 도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 알.씨조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층건으로서, (사용승인일자: 1995.09.18) 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 햐이샷시창호임. 기호(5): 벽돌조 평슬래브 위 기와지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 1991.01.10) 외벽: 벽돌치장 마감 등. 창호: 햐이샷시창호(철거중)임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중이나, 철거예정으로 공실임. 기호(5) : 다가구용 단독주택으로 이용중이나, 철거중으로 공실임.

설비내역

기호(2) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(5) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음. ※ 위 건물은 철거예정 및 철거중으로 전기시설 및 도시가스 사용은 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로 판단되는 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.(후첨'건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경540 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOO (등기부상 김교익 외 49명으로 추정)

특이사항: 중복 사건, 재개발 구역

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 8-15 (도로명 주소: 서울특별시 영등포구 여의대방로61길 31)

용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설 및 주택 용도)

건물구조: 철근콘크리트조 4층 건물 (1995년 9월 18일 사용승인)

토지면적: 142.00㎡ (약 42.98평)

건물총면적: 299.19㎡ (약 90.51평) (연면적 기준)

건물 제시외면적: 6.80㎡ (본건 건물 면적 외 추가 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,420,403,930원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 위치하며, 지하철 1호선 신길역과 대방역 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

기호(6) 토지는 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 신길역과 대방역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 부정형, 사다리형, 정방형 등 다양한 형태로, 대부분 평탄한 지반을 이루고 있습니다.

북측, 서측으로 약 4~6미터 폭의 도로와 접하고 있으나, 기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나 일부를 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 준주거지역, 지구단위계획구역, 재개발구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 모두 2020년 1월 21일 여의샛강지역주택조합으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

말소기준권리는 2025년 7월 1일 접수된 김교익 외 49명(채권액 3,182,184,540원)의 강제경매개시결정(2025타경540)입니다.

이후 접수된 윤미경 외 3명의 강제경매개시결정(2025타경12256)은 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 2025타경540(김교익 외 49명) 이하의 모든 권리(등기부등본상의 을구 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 필요하나, 현재 명시된 내용은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건은 지하철역 인근에 위치하여 유동인구가 많으며, 주변에 다양한 근린생활시설과 상가들이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

기호(6) 토지가 포함된 대방역세권 재개발 구역은 지역 발전에 따른 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (연립/다세대/빌라)

최근 2026년 7월 신길동 일대 다세대/빌라 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 30~48㎡ 내외의 물건들이 3억 4천만 원에서 6억 3천 5백만 원 범위에서 거래되었습니다.

2023년에 신축된 29.85㎡의 'Richen III'는 6억 3천 5백만 원에 거래되었으며, 1992년 준공된 35.31㎡ '경은빌라'는 5억 9천만 원에 거래되었습니다.

본건은 근린주택 용도로, 1995년 준공된 건물이므로 최근 거래된 신축 빌라보다는 가격이 낮게 형성될 수 있으나, 대지 지분과 토지 용도(재개발 구역 포함)를 고려할 때 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

주변에 다수의 학교가 분포하고 있으며 (교육환경보호구역에 포함될 수 있어 세부 확인 필요), 대중교통 접근성이 우수하고 지역 내 근린상가 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 철거 예정 및 중복 사건

건물(2)은 '철거 예정' 상태이며, 건물(5)는 '철거 중'으로 공실 상태입니다.

전기 및 도시가스 사용 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

중복 사건으로 진행되고 있어, 낙찰 후 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 재개발 구역 및 토지 이용 제한

기호(6) 토지가 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 재개발 진행 시 권리 변동 가능성이 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역 등 다양한 용도지구에 묶여 있어 건축 및 증축 시 법적 제한 사항이 많으므로, 반드시 해당 구청에 세부 사항을 확인해야 합니다.

가축사육 제한 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 규제가 적용됩니다.

6.3. 제시외 건물 및 공부상 차이

등기되지 않은 제시외 건물(54.88㎡)이 존재하며, 매각물건에 포함됩니다.

기호(6) 토지의 현황은 '대 및 도로'이나 공부상 '대'로 되어 있어 공부상 차이가 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

제공된 자료 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 근린주택으로, 재개발 구역 내에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 높은 입지입니다.

현재 건물은 철거 예정/중이거나 노후화되어 있으나, 토지 지분이 상당하여 재개발 사업 진행 시 실질적인 이익을 기대할 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 중복 사건 처리 및 제시외 건물 포함 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 1호선 신길역, 대방역 더블 역세권으로 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

2. 재개발 잠재력: 대방역세권 재개발 사업 구역 내 위치하여 향후 도시 정비 및 가치 상승이 기대됩니다.

3. 토지 지분: 142㎡의 토지 지분은 향후 재개발 사업의 중요한 기반이 될 수 있습니다.

4. 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로, 제시외 건물까지 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,420,403,930원

주변 시세 분석 결과, 인근 다세대/빌라의 전용면적당 시세는 약 1,700만원 ~ 2,100만원 수준으로 파악됩니다.

본건은 노후된 근린주택이며 철거 예정이라는 점, 그리고 재개발 구역이라는 점을 감안해야 합니다.

다수의 채권자(강제경매)가 존재하며, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점(31억 원 이상)은 유의해야 합니다.

건물 자체의 가치보다는 토지의 잠재적 가치와 재개발 가능성에 무게를 두고 평가해야 합니다.

현재 건물 상태(철거 예정) 및 재개발 구역 지정 등을 고려할 때, 건물 가치는 현저히 낮게 평가되거나 0으로 간주할 수 있습니다.

토지 면적 142㎡(약 42.98평)에 대해, 인근 재개발 구역의 지분 시세 및 미래 가치를 고려하여 보수적으로 평당 2,500만 원 ~ 3,000만 원으로 적용 시, 토지 가치는 약 10억 7,450만 원 ~ 12억 8,940만 원으로 추정됩니다.

여기에 제시외 건물 및 일괄 매각 물건의 추가 가치를 고려할 수 있으나, 현 상태 및 불확실성 때문에 큰 비중을 두기 어렵습니다.

따라서, 감정가의 80%~90% 선인 11억 3천만 원 ~ 12억 7천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가: 11억 5천만 원

적정 예상 입찰가: 12억 5천만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.