나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10575 [1] 서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10575 [1] 서울특별시 강서구 방화동 556 예담파크빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10575 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로14가길 6-12 예담파크빌, 제2층 제201호 | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 136,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10575 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 556, 예담파크빌 제2층 제201호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10575 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 171,000,000원입니다. 토지 면적은 18.65㎡ (약 5.64평)이며, 건물 면적은 31.34㎡ (약 9.48평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 우OO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 지하철 5호선 개화산역 동측 인근에 위치하여 우수한 교통 접근성을 자랑합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 및 방산재래시장 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설이 풍부합니다. 탁 트인 조망권을 확보하기는 어려우나, 도심 속 주거지로서 기본적인 생활 환경은 잘 갖추어져 있습니다.

1.3. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 5호선 개화산역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 수월합니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 제2층 제201호입니다. 2011년 7월 18일에 사용 승인을 받았으며, 건물 외벽은 적벽돌 및 드라이비트로 마감되었습니다. 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다. 전반적으로 비교적 양호한 상태로 유지되고 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 토지 정보

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항의 중요 시설물 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. 이러한 다수의 제한 사항은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 우OO의 신청에 의해 진행됩니다. 명확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 검토해야 하나, 임의경매의 특성상 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임대 관계가 불명확하므로 임차인이 존재하는 경우 배당 순위에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.8. 상권 분석

지하철 5호선 개화산역 역세권에 위치하며, 주변에 방산재래시장과 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역이므로 안정적인 수요층을 기대할 수 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력도 있습니다.

1.9. 생활 정보

인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 방산재래시장을 비롯한 다양한 편의시설과 녹지 공간이 가까워 생활 편의성이 높습니다. 지하철, 버스 등 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 이용 계획 및 제한 상태에 따른 규제입니다. 중요 시설물 보호지구, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등 여러 제한 사항이 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인해 인수해야 할 임차인이 있을 가능성이 있으며, 이는 명도 관련 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다. '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정 기간(2029년 9월 9일까지) 동안에는 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 불편함이 따릅니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 비교적 최근에 건축되었고, 주변 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 매력적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 전에 반드시 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.12. 투자 포인트

초역세권 입지로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

주변 편의시설 및 교육 환경이 우수하여 실거주 만족도 높음.

안정적인 다세대주택 임대 수익 기대 가능.

향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 여력.

소액으로 서울 시내 부동산에 투자할 수 있는 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계