나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10720 [1] 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 ""영문초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '도림천역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2019년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내
제7층 제702호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

공부상 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, ""업무시설"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10720 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제7층 제702호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

토지 면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

건물 면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가 소재 "영문초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 문래동은 과거 기계·금속 공단 지역이었으나, 최근 카페, 식당, 창작 공간 등이 들어서며 젠트리피케이션이 진행되고 있는 지역입니다. 현재 일부 공업 시설 이전 프로젝트가 진행 중이며, 관련 클린 프로젝트도 추진되고 있어 향후 지역 환경 변화 가능성이 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 지하철 2호선 "도림천역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 동측 및 북측으로 포장도로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 용이합니다. 토지는 세장형이며, "업무시설"로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 준공업지역, 도로(사도), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-06-02, 850,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 해당 가압류보다 후순위인 압류(남부천세무서장, 2023-06-13), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-07-01) 및 주택임차권(이미희, 207,900,000원)은 모두 말소됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 이미희 씨가 보증금 207,900,000원에 월세 0원, 2019년 9월 26일 전입(사업자) 및 2019년 9월 9일 확정일자를 받았습니다. 그러나 임차인 현황표상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부 요약에도 이미희 씨의 주택임차권이 '말소'로 기재되어 있습니다. 물건명세서 참고사항에 따르면, "임차인 이미희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다. 또한, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 부담은 없는 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약 (채권 총액)

등기부상 채권 총액은 1,057,900,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 문래동5가는 과거 제조업 중심지에서 현재는 다양한 문화·예술 공간과 주거·업무 시설이 공존하는 복합적인 지역으로 변화하고 있습니다. 인근에 영문초등학교가 있으며, 오피스텔, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 인접 시설

주변에 공장 및 철공소 밀집 지역이 있으나, 관련 시설 이전 및 재개발 프로젝트가 진행 중에 있어 향후 환경 개선이 기대됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 공업 지역의 특성상 소음이나 분진이 발생할 수 있으나, 점차 주거·상업 용도의 시설로 변화하고 있는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 2019년 8월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 본건은 제7층 제702호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

공부상 "오피스텔"로 등록되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

임차인 이미희 씨와 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되었습니다. 인수 보증금은 0원이므로 보증금 관련 직접적인 인수 부담은 없으나, 관련 조건 이행 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 문래동에 위치한 오피스텔로, 최근 개발 및 상업 시설 입점으로 변화하는 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 2억 2천만원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 1억 9천 7백만원 수준임을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 적정 수준 또는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 주변 공업 지역의 재개발 및 이전 프로젝트 진행 상황과 향후 지역 변화 가능성을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심지인 영등포구에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 투자 부담이 적습니다.

* 문래동 지역의 지속적인 도시 재생 및 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 오피스텔 실거래가(2023년 11월, 197,000,000원)와 본건의 면적(26.85㎡ vs 25.14㎡) 및 층수(7층 vs 2층)를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 향후 지역 가치 상승 가능성을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가인 220,000,000원에서 최대 230,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 정도를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.