나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10656 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제3층 제315호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10656 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제3층 제315호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10656 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제3층 제315호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 84,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경10656 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제3층 제315호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형으로 추정)입니다.

감정가는 105,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적은 건물면적 15.12㎡ (약 4.57평), 토지 지분면적은 2.51㎡ (약 0.76평)입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제3층에 위치하며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감 등으로 처리되어 있습니다.

이용 상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 추정되며, 위생, 급배수, 난방시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 일반 상업지역의 가치

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

가장 주목할 점은 본건 토지가 일반상업지역에 속한다는 사실로, 이는 높은 용적률과 지가를 나타내며 향후 개발 잠재력 및 임대 수요 측면에서 긍정적 요소로 작용합니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 편의

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

주변에는 편의점, 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다는 실거주자 리뷰가 확인됩니다.

2.3. 잠재적 리스크: 혐오시설 검토

외부 검색 결과, 물건지 주변 환경 리뷰에서 교통의 편리성, 편의시설 집적에 대한 긍정적인 평가가 다수이나, 특별히 언급되는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 있어 토지에 대한 별도의 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

경매 구분은 채권자 노OO의 신청에 의한 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 박OO로 동일합니다.

3.2. 임대차 관계

본건의 임대관계는 감정평가서상 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 명도 과정에서 가장 큰 주의를 요하는 부분입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 임대차 관계의 불확실성

현재 임대차 관계가 미상인 관계로, 매각 이후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 매수인이 인수할 리스크가 있습니다.

4.2. 지역 규제 사항

본건은 일반상업지역임과 동시에 교육환경 보호구역(구로고등학교 인근), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등 복잡한 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여있습니다. 이는 재건축 또는 용도 변경 시 예상치 못한 제약으로 작용할 수 있으므로 사전에 철저한 검토가 필요합니다.

4.3. 건물의 노후 및 내부 평가

실거주 리뷰에서 건물의 방음이나 단열이 다소 아쉽다는 의견이 확인되는 바, 내부 수리 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 105,000,000원의 소액 물건으로, 일반상업지역이라는 우수한 입지적 장점을 가지며 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 물건입니다.

다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적이며, 이를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 현명해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

A. 소액 투자 및 높은 환금성

감정가가 비교적 낮아 소액으로 접근 가능하며, 1인 가구 주거시설이 밀집된 일반상업지역 내 위치하여 임차인 확보에 용이할 것으로 판단됩니다.

B. 우수한 입지 환경

차량 진출입 및 대중교통(버스정류장, 지하철역 인근) 접근성이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 가까워 실거주 및 임대 환경 모두 양호합니다.

C. 일반상업지역의 가치

토지가 일반상업지역에 속해 장기적인 지가 상승 및 개발 잠재력(재개발/재건축 시점 고려 시)을 기대할 수 있습니다.

D. 단기 명도 리스크 집중 관리

입찰 전 정확한 점유자 현황 확인 및 임차인의 대항력 유무를 파악하여 명도 리스크를 미리 해소하는 것이 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계