나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103256 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""신봉초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동
유형의 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층/지하2층 건물 내 2층 203호로서.

외벽: 외장 석재 붙임 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 경사지의 토지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 21m, 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최
종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시
설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타사항 없음.

물건 비고

임차인 차세영은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103256 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 321,000,000원

토지면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전유면적): 34.29㎡ (약 10.37평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 임차인 차세영은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "신봉초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 북측으로 폭 약 21m, 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울중앙지방법원의 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (차세영)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 10일

확정일자: 2021년 12월 24일

배당신고일자: 2024년 1월 17일

대항력: 있음

말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류(갑5)입니다. 임차인 차세영은 전입일자(2022-01-10) 및 확정일자(2021-12-24)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 따라서 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 등기부요약

* 소유권 관련 권리: 갑3(신탁등기말소), 갑4(소유권이전)

* 을3: 주택임차권 (차세영), 190,000,000원, 2024-01-17 접수, 말소: 인수 (전입일자 2022-01-10, 확정일자 2021-12-24)

* 갑5: 가압류 (서울보증보험), 234,124,000원, 2023-04-27 접수, 말소 (말소기준권리)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사), 190,000,000원, 2025-06-27 접수, 말소

등기부 채권 총액: 424,124,000원 (갑5 + 갑6 기준)

1.3. 상권분석

본 물건의 전유면적은 34.29㎡(약 10.37평)이며, 감정가는 321,000,000원(약 3억 2천 1백만원)으로, 평당 감정가는 약 3,095만원입니다.

주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다. (제공된 JSON 데이터 기준)

* 1995년 건축, 45.72㎡(약 13.83평), 1억 3,000만원 거래 (2026년 5월) → 평당 약 940만원

* 1991년 건축, 62.88㎡(약 19.02평), 2억 8,500만원 거래 (2026년 5월) → 평당 약 1,498만원

* 1993년 건축, 58.53㎡(약 17.70평), 3억 1,000만원 거래 (2026년 5월) → 평당 약 1,751만원

비교 사례들의 건축 연도가 1990년대 초중반으로 본 물건(2014년 준공 추정)보다 오래되었음에도 불구하고, 본 물건의 감정가 평당 가격(약 3,095만원)이 비교 사례들의 실거래가 평당 가격(최대 약 1,751만원)보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 본 물건의 신축 연도가 상대적으로 짧고, 감정 평가 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 보입니다. 그러나 실제 경매 진행 시에는 시세와의 괴리를 고려한 합리적인 입찰 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "신봉초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 현 시점에서 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 차세영의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 1억 9천만원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획에 따른 일부 제한사항이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연도가 짧은 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 주거지에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 부동산 시장 상황 및 임차인과의 협의 여부에 따라 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 건물로 노후도가 적습니다.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있습니다.

* 시장 상황 및 권리 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 321,000,000원이며, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 190,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 이는 낙찰자가 별도로 부담해야 할 금액을 고려하여 산정합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 321,000,000원 - 190,000,000원 = 131,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 3천 1백만원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가 및 시세, 그리고 인수 부담 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.