나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103244 [1] 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 ""서울충무초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 상가지대로서
환경 무난시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 3, 4 호선
""충무로역"" 이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 구분 소유된 1층 109호로서,
(사용승인일자: 2024.1.29.)

외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알미늄샷시 등임.

이용상태

근린생활시설(현황'공실')로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대략 장방형의 자체기반 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 :
제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(2024-06-27)(28m이하), 지구
단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심

기호(2)토지 :
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2016-11-24), 서울도심

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

기타 :
본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획
및 내부이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기초로 도시하였으므로 경매 진행
시 재확인 바람

대상물건의 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 출입구 호수 표시부분으로
기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103244 (1)

소재지: 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 1층109호

건물명: 힐스테이트남산

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 구분 소유된 1층 109호. 사용승인일자: 2024.1.29.

외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 알미늄샷시.

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.50㎡ (약 6.20평)

토지지분: 20.5㎡ (약 6.20평)

건물면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물지분: 32.22㎡ (약 9.75평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,381,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOO (고양동부새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 장충동2가 소재 '서울충무초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 상가지대로서 전반적인 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스승강장 및 지하철 3, 4호선 '충무로역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통상황은 양호합니다.

남측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 3월 10일 접수된 고양동부새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 물건입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 공실 상태로 임대 관계는 미상입니다.

주의: 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수할 임차 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

주변에 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 밀집해 있어 다양한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

서울충무초등학교 인근의 활성화된 상업지대에 위치합니다.

4.2. 건축물 용도 및 현황

본건의 용도는 근린상가이며, 현재 '공실' 상태로 이용 중입니다.

건물은 2024년 1월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

건축물대장상 총괄표제부에는 '공동주택(아파트-소형주택)'으로 기재되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 구분 소유된 점을 참고하시기 바랍니다. 이는 주상복합 또는 아파트 단지 내 상가에서 흔히 볼 수 있는 경우입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육/의료 시설

교육: 서울충무초등학교 및 인근 대학교가 있습니다.

교통: 지하철 3, 4호선 충무로역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

편의: 주변에 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

총 권리채권액(근저당, 임의경매, 가압류 합계 약 20억 4천만원)이 감정가(13억 8천만원) 대비 높은 편입니다. 이는 경매 진행 시 채권자 또는 제3자의 강한 인수 의지가 있거나, 반대로 유찰 가능성을 시사할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익을 얻기 위해서는 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

현장 실사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한적이었습니다. 내부 구획, 마감 상태, 설비 작동 여부 등은 반드시 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

집합건축물대장상 현황도와 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다.

6.3. 법규상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 고도지구(28m이하), 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획법상의 규제를 받고 있습니다. 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도심의 핵심 지역인 충무로역 역세권에 위치한 신축 근린상가 물건으로, 뛰어난 입지와 교통 환경을 자랑합니다. 2024년 사용승인된 최신 건물이라는 점도 장점입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 채권액이 감정가를 상회하는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 현재 공실이며 내부 확인이 제한적이었던 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 다양한 도시계획 규제를 받고 있으므로, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심 역세권(충무로역)에 위치한 우수한 입지.

* 2024년 준공된 신축 건물로 상품성이 높음.

* 주변 상업, 업무, 주거 복합 지역으로 풍부한 배후수요.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 용이.

* 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 유사 물건의 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 본건의 특수성(높은 채권액, 현재 공실, 내부 미확인 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 신축 건물, 역세권 입지를 고려하면 감정가 이상의 가치도 기대할 수 있으나, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어 보수적인 접근이 필요합니다. 현 공실 상태와 내부 확인의 어려움 등을 감안할 때, 감정가 대비 75%~85% 수준 (약 10억 3천만원 ~ 11억 7천만원)을 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 법률 검토, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 반영하여 결정되어야 합니다. 특히, 채권자가 채권 회수를 위해 적극적으로 입찰에 참여할 가능성도 있으므로, 채권액 수준을 고려한 전략적 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.