나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103268 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 344-140 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '보라매병원역(신림선)' 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 인근에 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 완경사지 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(보라매병원역(신림선))이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 정방형으로서, 단독주택(다중주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측 약4m 및 동측으로 약 2m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층/지하1층 건물로서
(사용승인일:2018.01.26)
외 벽: 석재 붙임 마감.
내 벽: 벽지 및 일부 타일마감.
창 호: 새시 마감.

이용상태

본건 건물은 단독주택(다중주택)으로 이용 중임.
(자세한 사항은 후첨'건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비 및 위생설비가 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(기호ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-자세한 임대사항은 미상임.
-본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도 및 외부관측 등을 통해 도시하였는바 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매진행시 참고하시기 바람.
-본건 건물 옥탑층은 공부상 다락이나 현황 별도 독립세대로 이용중이므로 경매진행시 유의하시기 바람.
-본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 경매 참여시 이행강제금부과 여부, 원상회복의무 사항 등 이와 관련한 행정적 사항은 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103268 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 344-140

용도: 다중주택

감정가: 1,573,237,260원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

건물면적: 283.33㎡ (약 85.71평)

건물 제시외면적: 17.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건축물대장상 위반건축물 등재 (이행강제금 부과 가능성 있음)

옥탑층 공부상 다락이나 현황 별도 독립 세대로 이용 중

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '보라매병원역(신림선)' 북동측 인근에 위치.

주위환경: 인근에 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 완경사지 기존 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(보라매병원역(신림선))이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

토지 형태 및 이용상태: 완경사 정방형 토지 위에 단독주택(다중주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태: 남측 약 4m 도로 및 동측 약 2m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을6 근저당권(영등포농업협동조합, 2017-06-28, 360,000,000원)이 말소기준권리임. 건물 등기부상 을1 근저당권(영등포농업협동조합, 2018-02-01, 360,000,000원)도 말소기준권리에 해당함.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없음.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 162,750,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-25, 대항력 없음. (주택임차권 등기)

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018-03-13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 대항력 없음. (주택임차권 등기)

* 김 : 보증금 307,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-05, 대항력 없음.

* 배 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-13, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-23, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-13, 대항력 없음. (주택임차권 등기)

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 없음, 대항력 없음. (전세권 등기)

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 7호선 및 신림선 환승역인 보라매병원역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

인근 지역은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 지역으로, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

신대방동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업으로 인해 주거 가치가 상승하고 있으며, 특히 역세권 개발 계획은 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 신림선 보라매병원역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 보라매병원, 각종 병원, 은행, 마트, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경보호구역으로 지정되어 있으나, 정확한 범위 및 영향은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

의료: 대규모 종합병원인 보라매병원이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 관할 구청 건축과 등에 문의하여 위반 내용, 부과된 이행강제금, 원상복구 의무 등에 대한 정확한 정보를 확인해야 합니다.

옥탑층 현황 이용: 건축물대장상 다락으로 되어 있으나, 현황은 별도의 독립 세대로 이용 중입니다. 이는 공부상과 현황의 차이로, 추후 법적 문제나 행정적 제재의 소지가 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 제한: 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연도: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 유지보수 및 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동, 보라매병원역 역세권에 위치한 다중주택으로, 역세권이라는 지리적 이점과 비교적 신축(2018년 사용승인)이라는 장점을 동시에 갖추고 있습니다.

감정가는 15.7억원으로, 토지(126㎡) 및 건물 연면적(283.33㎡) 규모와 역세권 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 일반건축물대장상 위반건축물 등재와 옥탑층의 현황 이용은 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 위반 건축물 관련 사항, 옥탑층 이용 실태 등을 면밀히 파악하고, 관할 관청에 문의하여 법적, 행정적 사항을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 신림선 및 7호선 환승역인 보라매병원역 도보 이용 가능한 최적의 입지.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태 양호 기대.

다중주택 특성: 다수의 임대 가구를 통해 안정적인 임대 수익 창출 가능.

지역 발전 가능성: 보라매역세권 개발 사업 등 지역의 지속적인 발전 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,573,237,260원입니다.

주변 신대방동 지역의 최근 연립·다세대 주택 매매 사례(2026년 7월)를 보면, 3.3㎡당 약 1,500만원에서 2,000만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 본건은 다중주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 지역의 전반적인 부동산 가치를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

건물 연면적 283.33㎡(약 85.7평)임을 감안하면, 3.3㎡당 1,500만원 적용 시 약 12.8억원, 2,000만원 적용 시 약 17.1억원으로, 감정가 15.7억원은 시세 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 옥탑층 현황 이용 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 12억 5천만원 ~ 14억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

이는 잠정적인 제안이며, 최종 입찰가 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 행정 사항을 면밀히 검토한 후 전문가와 상담하여 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 비용으로 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.