나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2967 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 33-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 연지동 소재 "국립부산국악원" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동
주택, 단독주택 및 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2) : 2필 일단의 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2) : 본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 공히 제2종일반주거지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상,
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로,
외벽: 화강석 및 스톤코트 마감,
내벽: 타일 및 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

1층 : 주거용오피스텔(2개호), 주차장, 계단실,
2층 : 일반건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" : 4개호,
3층 : 일반건축물대장상 "단독주택(다가구주택)": 4가구,
4층 : 일반건축물대장상 "단독주택(다가구주택)": 2가구,
5층 : 일반건축물대장상 "단독주택(다가구주택)": 2가구임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승가기설비, 화재탐지설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

※(6)기타참고사항 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타:·본건 일련번호(3) 건물 3-5층 확장형 발코니 부분은 재조달원가에 포함하여
평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

·본건 일련번호(3) 건물 중 1층 일부의 공부(건축물현황도)상 용도는 ‘관리실
,통신실’이나, 전례 및 탐문조사시 현황 ‘주거용원룸’으로 조사되는바, 경
매진행 및 응찰 시 반드시 재확인하시기 바람.

·본건 일련번호(3) 건물의 일부 내부마감(일부층 E/V앞 천장 및 계단실천장 마
감 등)이 기준시점현재 되어있지 않은 상태인바, 경매진행 및 응찰시 반드시
재확인하시기 바람.

·본건 일련번호(3) 건물 각호실은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으
로 인하여 내부확인이 불가능하여, 인근 유사물건, 관련공부, 인근주민탐문,
평가전례 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인하시기
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-실제 현황은 5층 필로티 형식 5층 건물에 명칭은 '클래식시티'이며, 각 층 별도 구분건물로 활용중임(현황조사보고서 참조).
-목록3.건물 1층 일부의 공부상 용도는 관리실, 통신실이나 현황은 '주거용 원룸'으로 조사됨.
-감정평가 당시 목록3. 건물의 일부 내부마감(일부층 E/V앞 천장 및 계단실 천장 마감 등)이 되어 있지 않은 상태인 바, 확인 후 입찰바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2967 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 33-9

건물명칭: 클래식시티 (추정)

용도: 다가구주택 (현황: 복합 용도 - 오피스텔, 주거용 원룸, 업무시설 등 혼재)

감정가: 1,429,523,400원

토지면적: 201.30㎡ (약 60.9평)

건물면적: 472.83㎡ (약 143.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 연지동 소재 "국립부산국악원" 북동측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포가 혼재된 주거 밀집 지역

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접함

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 을15 근저당권 (부산성의신용협동조합, 2020-03-24 접수)

* 건물 등기부상 을1 근저당권 (부산성의신용협동조합, 2020-03-24 접수)

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 확인되는 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 총 14명의 임차인이 확인되었으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 김 : 보증금 130,000,000원, 전입 2020-10-08

* 임차인 김 : 보증금 65,000,000원, 전입 2020-10-12

* 임차인 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2020-05-07

* 임차인 김 : 보증금 65,000,000원, 전입 2020-10-12

* 임차인 김 : 보증금 70,000,000원, 전입 2022-05-25

* 임차인 민 : 보증금 80,000,000원, 전입 2020-09-16

* 임차인 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-28

* 임차인 성 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-03-18

* 임차인 엄 : 보증금 140,000,000원, 전입 2022-04-26

* 임차인 옥 : 보증금 135,000,000원, 전입 2021-11-01

* 임차인 정 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-09-01

* 임차인 강 : 보증금 0원, 전입 2023-08-24

* 임차인 김 : 보증금 0원, 전입 2020-05-04

* 임차인 김 : 보증금 0원, 전입 2020-05-07 (위 김 와 동일인으로 보이나, 별도 기록으로 표기)

* 특이사항: '유동화물건', '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구 연지동의 일반적인 주거 및 소규모 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 국립부산국악원이 자리하고 있어 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거지로서 안정적인 수요층 확보가 가능하며, 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 국립부산국악원이 있으며, 주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

* 주차: 건물 자체에 주차 공간(1층 일부)이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 마감 상태: 감정평가 당시 일부 층(일부 E/V 앞 천장 및 계단실 천장 마감 등)의 내부 마감이 완료되지 않은 상태로 확인되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하여 정확한 마감 상태를 재확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황의 차이:

* 건물 1층 일부는 공부상 용도가 관리실, 통신실이나, 현황상 '주거용 원룸'으로 조사되었습니다.

* 건물 2층은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로, 3-5층은 '단독주택(다가구주택)'으로 분류되어 있으나, 실제로는 각 층별 별도 구분건물로 활용 중이며, 1층은 오피스텔 등으로 복합적으로 이용되는 것으로 보입니다. 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이에 따른 법적 문제 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 평가 당시 현장 조사에서 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능했던 부분이 존재합니다. 따라서 건물 내부의 이용 상황 및 관리 상태가 최신 정보와 다를 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* '유동화물건', '선순위임차권' 특이사항: 명시된 특이사항으로 인해 예상치 못한 권리 관계나 명도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 등기부상 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았으나, 유동화 관련 채권 금융기관 등과 직접 소통하여 추가적인 위험 요인을 파악하는 것이 중요합니다.

* 인근 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 연지동에 위치한 5층 규모의 다가구주택(복합 용도)으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 내부 마감 미비, 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 '유동화물건', '선순위임차권' 등 특이사항 언급은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 특히, 내부 미확인 부분과 용도 불일치 문제는 입찰 전 반드시 현장 방문 및 면밀한 조사를 통해 확인해야 하며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도심 지역 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 상당한 토지 및 건물 면적을 보유하고 있어, 건축물 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아 비교적 안전한 투자 대상으로 고려될 수 있습니다. (단, 명도 과정 등은 별도 고려 필요)

* 지역 내 안정적인 임대 수요가 예상되므로, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. (다만, 구체적인 임대 조건 및 공실률은 별도 조사가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,429,523,400원을 기준으로 하되, 아래 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현장 조사 결과 확인된 건물 내부 마감 상태 및 필요한 수리 비용.

* 공부상 용도와 현황 상이로 인한 잠재적 위험 및 추가 비용 발생 가능성.

* '유동화물건', '선순위임차권' 등 특이사항에 대한 추가 조사 비용 및 리스크 프리미엄.

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 유사 물건의 거래 사례.

* 명도에 소요될 시간 및 비용.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 직접적인 현장 방문, 임장 활동, 전문가 상담 등이 필수적입니다. 본 보고서는 구체적인 입찰가 산정 금액을 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.