나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8647 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8647 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경8647 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9 | 감정가: 1,963,895,900원 | 최저가: 962,309,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8647 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 2.물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9

용도: 임야 (일부 공부상 지목과 현황이 다름)

매각대상: 토지매각

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 3.감정가 및 면적

감정가: 1,963,895,900원

토지면적: 17,450.00㎡ (약 5,278.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.소유자 및 채무자

소유자: 정OO

채무자: 정OO

1.1. 5.특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각입니다.

2. 목록 1 내지 6, 9 내지 11, 13, 14 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

3. 목록 2, 6, 9 내지 11, 13, 14 토지는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

4. 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 다수 존재합니다 (예: 공부상 '답'이나 현황 '도로', 공부상 '유지'이나 현황 '도로' 또는 '토지조성 중단된 잡종지').

5. 목록 6 내지 15 토지는 건축허가(2010년 679호)를 득했으나 2012년 취소되었고, 일부 공사 중단 상태입니다. 평가 시 도로를 기준으로 했습니다. 건축허가 관련 사항은 주문관서에 확인해야 합니다.

6. 토지상의 자연발생적 수목은 토지가격에 포함되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리에 위치하며, "방말마을" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대부분 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 일부 소규모 공장이 산재해 있습니다. 차량 접근은 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측으로는 폭 약 4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 도로 이용이 용이한 편입니다. 두서면은 울주군 내에서도 비교적 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역으로, 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자이자 채무자는 정OO이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '중복병합사건'으로 여러 건이 병합되어 진행 중이며, '유동화물건'으로 금융기관의 채권이 유동화된 상태입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, '농지취득자격증명' 제출 의무가 있는 토지가 포함되어 있어 취득 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 또한, 일부 토지에 대해 '원상회복명령' 가능성이 언급되어 있어 추가적인 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다. 일괄매각으로 진행되므로 각 필지의 개별적인 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 주로 농경지와 임야로 구성된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다. 주변에 소규모 공장들이 산재해 있어 지역 경제 활동이 일부 이루어지고 있으나, 활발한 상업 지구를 기대하기는 어렵습니다. 주로 지역 주민들을 위한 소규모 점포나 농업 관련 시설들이 존재할 가능성이 높습니다. 울산광역시 도심과의 접근성을 고려할 때, 주요 상권은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 두서면 서하리는 전형적인 농촌 지역의 생활 환경을 제공합니다. 인근 "방말마을"을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으나, 대규모 쇼핑 시설이나 문화 시설은 울산 시내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 자연 친화적인 환경 속에서 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 공기질이 양호하고 자연 녹지지역으로 지정되어 있어 쾌적함을 느낄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명입니다. 관련 법규를 충족하지 못할 경우, 물건을 낙찰받더라도 소유권을 이전받지 못하고 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 일부 토지에 원상회복명령 가능성이 있어, 추가적인 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 공부상 지목과 현황이 다른 토지들이 많아, 건축이나 개발 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 건축 허가가 취소된 이력이 있으며 일부 공사가 중단된 상태이므로, 해당 토지의 현재 상태 및 향후 개발 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 중복 병합 사건 및 유동화 물건이라는 점도 권리 관계의 복잡성을 시사하므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 두서면의 넓은 임야 토지로, 비교적 저렴한 감정가에 매각될 가능성이 있습니다. 자연 녹지 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재는 농경지 및 임야 중심의 농촌 지역입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수, 원상회복명령 가능성, 건축 허가 취소 및 공사 중단 등 다수의 법적, 행정적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

주변 환경의 쾌적성과 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 귀농, 전원생활, 또는 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 투자 포인트보다는 위험 관리에 초점을 맞춰야 하는 물건으로, 전문가의 도움을 받아 권리 분석 및 현황 조사를 철저히 진행하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계