나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115446 [1] 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115446 [1] 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 답 경매

• 사건번호: 2024타경115446
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5
• 용도: 답

울산지방법원 경매10계 2024타경115446 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 | 감정가: 22,340,000원 | 최저가: 3,755,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경115446 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115446 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5

용도: 답 (전)

감정가: 22,340,000원

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOO (구체적인 채권자 정보는 공개되지 않음)

토지감정요항표 요약:

위치 및 주위환경: '에너지융합 일반산업단지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 전/답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류소 소재 등 제반 교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태: 부정형 토지로 현재 답(전)으로 이용중임.

인접 도로상태: 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 명산리에 위치하며, '에너지융합 일반산업단지'와 인접해 있어 향후 산업단지 확장이나 관련 시설 입주 시 직 간접적인 수혜를 기대해볼 수 있는 지역입니다. 다만, 현재 주변 환경은 공장과 농경지가 혼재되어 있어 도심과는 다소 거리가 있으며, 대중교통 접근성은 불편한 편입니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 맹지라는 점이 큰 특징으로 작용합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 제시된 정보에 따르면 권리상 특별히 복잡한 사항은 없어 보입니다. 그러나 '법정지상권'이 특이사항으로 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, '맹지'라는 점은 토지 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다. 임대관계는 미상으로 파악되어, 인수되는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 서생면 명산리는 전통적인 농경지와 함께 산업단지가 조성되어 있어, 지역 경제의 중심 역할을 하는 산업 시설과 농업 활동이 공존하는 특징을 보입니다. 직접적인 상업 지역이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 상권 형성 측면보다는 산업단지 배후 또는 농업 관련 시설 용도로의 잠재력을 평가해야 합니다. '에너지융합 일반산업단지' 인근이라는 점은 해당 산업단지 종사자들을 위한 편의시설이나 관련 지원 시설의 수요 발생 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 농경지와 공장이 혼재된 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 서생면 소재지나 인근 도시 지역으로의 이동은 가능하므로, 기본적인 생활은 영위할 수 있습니다. '에너지융합 일반산업단지'와 가깝다는 점은 해당 단지를 이용하는 인력들을 위한 수요가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 현재 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요하다는 점과 인접지 지상에 천막 지붕 구조물이 일부 포함된 것으로 보인다는 점은 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 더불어, '농지취득자격증명' 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다. '원상회복명령'이 발해질 가능성도 언급되어 있어, 현황에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 또한, '제시외 건물 및 지장물' 중 일부(주택, 창고, 평상 등)는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 구분과 인지가 필요합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로의 활용에는 제한이 따릅니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공장지대가 혼재되어 있어 해당 지역의 개발 계획 및 환경 규제 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 '에너지융합 일반산업단지' 인근에 위치한 답(전)으로, 토지 자체의 활용 가능성과 주변 산업단지 개발과의 연계성을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 제출, 그리고 일부 제시외 건물 및 지장물 제외 등 해결해야 할 과제들이 명확합니다. 법정지상권의 존재 여부 또한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있지만, 현재로서는 농경지 또는 관련 시설 부지로 활용이 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

첫째, '에너지융합 일반산업단지'와의 인접성은 향후 산업단지 확장 및 배후 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

둘째, 제시외 건물 및 지장물을 제외한 토지 자체만을 고려할 때, 감정평가액 대비 낮은 금액으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

셋째, 맹지라는 단점을 극복하고 인접 토지와의 경계 확정 및 도로 확보 방안을 마련한다면, 활용 가치를 높일 수 있습니다.

이 물건은 맹지, 농지취득자격증명, 법정지상권 등 명확한 리스크 요인을 가지고 있으므로, 투자 결정 전에 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악과 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

법원 정보

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