나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117855 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 13층1302호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117855 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 13층1302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2024타경117855 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로8번길 20, 13층1302호 (신정동,더위미) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 64,827,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산지방법원 2024타경117855 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117855 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 13층1302호

용도: 오피스텔

감정가: 270,000,000 원

토지면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

건물면적: 84.25㎡ (약 25.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산여자고등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 빌라, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본 토지는 2필지가 일단의 사다리형에 유사한 형태로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본건이 속한 신정동 1230-9번지와 1230-10번지 모두 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 울산여자고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 정OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOOOOO이며, 소유자는 (OOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항은 임대차 현황입니다. 현장 조사 시 임차인(전세권자)이 거주 중이었으며, 제시된 전세계약서에 따르면 임차인은 정**(보증금 2억 3천만원, 임대차 기간 2022년 10월 15일 ~ 2024년 10월 14일)입니다.

채권자 '정OO'과 임차인 '정**'은 동일인일 가능성이 매우 높으며, 이 경우 전세권은 채무 변제를 담보하는 성격을 가질 수 있습니다. 임대차 기간 만료일이 2024년 10월 14일이므로, 본 경매 절차가 이 시점 이후 진행될 경우 임차인의 명도가 예정되어 있습니다. 하지만, 전세 보증금이 2억 3천만원에 달하므로, 낙찰자는 임차인과의 보증금 정산 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 거주자들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, 아파트 단지와 빌라 등도 배후 수요를 형성하고 있으며, 울산여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 사무실, 상가 등 다양한 용도의 상업 시설 입점이 가능한 지역으로, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 울산여자고등학교, 학성중학교, 신정초등학교 등이 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, 주변에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

건물 내 전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기, 주차 타워 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.6. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 학교와 주거, 근린생활시설이 혼합된 일반적인 도심 지역 환경을 유지하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 명도 문제입니다. 2억 3천만원의 전세보증금을 가진 임차인이 거주 중이며, 임대차 기간 만료 후에도 원활한 명도가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

특히 채권자와 임차인이 동일인일 가능성이 높아, 보증금 반환 및 명도 과정에서 복잡한 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

건물 자체의 노후화 또는 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다 (구체적인 건물 연식 정보는 제공되지 않았습니다).

1.8. 종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경117855 (1)호 물건은 울산광역시 남구 신정동의 우수한 입지와 편리한 교통, 양호한 주변 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 일반상업지역 내 위치하여 장기적인 자산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 높은 금액의 전세 임차인이 거주 중이며, 채권자와의 관계가 복잡할 수 있다는 점은 명도 과정에서의 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 협상, 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지 조건: 울산 남구 신정동이라는 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 향후 가치 상승 잠재력: 일반상업지역 내에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 편리한 생활 및 교통: 학교, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 경매 물건으로서의 매력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 명도 및 보증금 관련 비용 고려 필요)

법원 정보

울산지방법원 경매10계