나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118117 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1278-2 양산물금대방노블랜드6차더클래스 605동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 부산도시철도 2호선 "증산역" 서측 근거리에 위치하는 양산물금대방노블랜드6차더클래스 605동 24층 2401호로서 주위는 대단위 공동주택(아파트) 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상27층 중 제24층 제2401호로서,
(사용승인일 : 2016.09.07.)
외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 난방설비, 옥내소화전 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공동주택(아파트) 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 주위 가로망상태 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,소로2류(폭 8m-10m)(접합),중로1류(폭 20m-25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118117 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1278-2 양산물금대방노블랜드6차더클래스 605동 24층2401호

용도: 아파트

감정가: 800,000,000원

토지면적: 67.94㎡ (약 20.55평)

건물면적: 117.75㎡ (약 35.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOO

건축물 사용승인일: 2016년 09월 07일

해당 아파트 단지(양산물금대방노블랜드6차더클래스)는 총 703세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 1015대입니다.

1.1. 입지조건

이 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재하며, 부산 도시철도 2호선 "증산역"에서 서측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대규모 공동주택 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

본건 소재지 주변으로 지도 검색을 통해 특정 혐오 시설이 확인되지는 않았으나, 최종 입찰 결정 전 현장 답사 및 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 04월 12일에 접수된 대신새마을금고의 근저당권(을22, 채권액 709,200,000원)입니다.

등기부등본상 기재된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 911,799,252원입니다.

임차인 현황을 보면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 파악되어, 해당 임차인의 정확한 현황 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 양산물금대방노블랜드6차더클래스 아파트 단지는 대단위 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 주변의 도로망 상태는 대체로 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕을 갖추고 있습니다. 본건은 지하 1층부터 지상 27층 건물 중 24층에 위치한 2401호입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

건물은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 옥내 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 인수는 없으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

임대 관계가 미상인 점은 세부적인 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 여러 규제가 있으나, 해당 지역의 일반적인 아파트 단지임을 고려할 때 입지 자체에 심각한 제약을 초래할 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 아파트로, 부산 도시철도 2호선 증산역과 인접한 역세권 단지에 속합니다.

703세대의 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 편리하며, 2016년 준공으로 비교적 신축급에 해당합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황의 임대관계 미상이라는 점은 주의하여 소명 및 확인 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산 도시철도 2호선 증산역 이용이 편리한 역세권 단지입니다.

* 대단지 장점: 700세대 이상의 대단지 아파트로 관리 효율성 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

* 신축급 아파트: 2016년 입주하여 비교적 최근에 지어진 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 800,000,000원입니다.

최근 2026년 7월에 거래된 유사 면적의 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 07월 24일 거래 (15층): 49,000만원

* 2026년 07월 03일 거래 (1층): 47,000만원

* 2026년 07월 03일 거래 (5층): 48,500만원

최근 시세 평균은 약 48,167만원으로, 본건 감정가(8억원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

본건은 24층의 고층 매물이므로, 중간층 및 저층 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 최근 시세 평균을 기준으로 경매 프리미엄을 보수적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

약 10~15%의 경매 프리미엄을 적용할 경우, 52,800만원에서 55,200만원 사이의 입찰가가 예상됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 5억 3천만원에서 5억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.