나이스옥션 법원경매 창원 2021타경103903 [1] 경상남도 김해시 대동면 덕산리 산38-48 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1, 4-10)은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 "신암마을회관" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 임야, 및 농경지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

기호 2, 11-12)은 경상남도 김해시 상동면 매리 소재 "소감마을회관" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 공장 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1): 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 2, 9-12): 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 4-8): 본 건 까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형 완경사의 토지로서, "전"으로 이용중임.

기호 2, 11): 부정형 평지의 토지로서, "주거용"으로 이용중임.

기호 4-8, 10): 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태임.

기호 9): 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태이며, 일부 "전"으로 이용중임.

기호 12) : 부정형 평지의 토지로서, "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1): 지적도상 맹지이나 기호 9) 내부에 개설된 노폭 약3m의 내외의 시멘트 포장 임로와 접함.

기호 2): 본 건 서측 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함.

기호 4-8): 맹지임.

기호 9): 본 건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 10): 본 건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 11): 본 건 서측으로 노폭 약 3M 내외, 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 12): 본 건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지
<추가기재> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>

기호 4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, <추가기재> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

기호 5-8, 10): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>
기호 9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

기호 11-12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호 12): 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-1, 3-2) 건물은 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비 및 난방설비 등

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본 건 기호 3-1, 3-2) 건물은 공부상 "상동면 매리 622-3, 622-5번지" 지상에 소재하나, 현황" 상동면 매리 622-3번지" 지상에 소재하며, 기호 3-1) 건물은 공부상 "목조 스레트지붕"이나, 현황"시멘트 블록조 기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-1) 매각 포함.
목록 1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
목록 1.9. 일부 지상에 장군차나무(제시외 수목) 식재, 임도개설
목록 9. 일부 지상에 곽종규 소유의 건설자재와 공구 등이 있음.
목록 9. 일부 ‘전’으로 이용 중.
목록 8. 지상에 이설 및 해제가 용이한 컨테이너 2식은 평가 및 매각 제외.
목록 5.6.13. 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
본건 토지상에 자생하는 입목 및 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2021타경103903 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 덕산리 산38-48

용도: 임야

감정가: 1,442,341,000원

토지면적: 41,094.00㎡ (약 12,431.03평)

토지지분: 38,986.4629㎡ (약 11,793.79평)

건물면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 제시외면적: 2,500.00㎡ (약 756.37평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 중복사건, 중복병합사건, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목(1-1) 매각 포함.

목록 1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

목록 1.9. 일부 지상에 장군차나무(제시외 수목) 식재, 임도개설

목록 9. 일부 지상에 곽종규 소유의 건설자재와 공구 등이 있음.

목록 9. 일부 ‘전’으로 이용 중.

목록 8. 지상에 이설 및 해제가 용이한 컨테이너 2식은 평가 및 매각 제외.

목록 5.6.13. 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

본건 토지상에 자생하는 입목 및 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

- 위치 및 주위환경

기호 1, 4-10)은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 "신암마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 및 농경지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

기호 2, 11-12)은 경상남도 김해시 상동면 매리 소재 "소감마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

- 교통상황

기호 1): 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 2, 9-12): 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 4-8): 본 건 까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통시 됨.

- 형태 및 이용상태

기호 1): 부정형 완경사의 토지로서, "전"으로 이용중임.

기호 2, 11): 부정형 평지의 토지로서, "주거용"으로 이용중임.

기호 4-8, 10): 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태임.

기호 9): 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태이며, 일부 "전"으로 이용중임.

기호 12) : 부정형 평지의 토지로서, "도로"로 이용중임.

- 인접 도로상태

기호 1): 지적도상 맹지이나 기호 9) 내부에 개설된 노폭 약3m의 내외의 시멘트 포장 임로와 접함.

기호 2): 본 건 서측 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함.

기호 4-8): 맹지임.

기호 9): 본 건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 10): 본 건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 11): 본 건 서측으로 노폭 약 3M 내외, 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 12): 본 건 도로임.

- 토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 영농여건불리농지

기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역

기호 4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지

기호 5-8, 10): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지

기호 9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 영농여건불리농지

기호 11-12): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역

- 제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

- 공부와의 차이

기호 12): 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로"임.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

건물감정평가요항표

- 건물의 구조

기호 3-1, 3-2) 건물은 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샤시창호 등임.

- 이용상태

단독주택으로 이용중임.

- 설비내역

급배수·위생설비 및 난방설비 등

- 부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

- 공부와의 차이

본 건 기호 3-1, 3-2) 건물은 공부상 "상동면 매리 622-3, 622-5번지" 지상에 소재하나, 현황 "상동면 매리 622-3번지" 지상에 소재하며, 기호 3-1) 건물은 공부상 "목조 스레트지붕"이나, 현황 "시멘트 블록조 기와지붕"임.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 없음.

* 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

- 토지 등기부 요약

등기구분: 갑1, 접수일자: 2001-04-13, 권리종류: 전전1번 서재봉 지분 전부 이전, 권리자: 곽종규

등기구분: 갑2, 접수일자: 2002-11-12, 권리종류: 전3번 성수연 지분 전부, 전3번 김진우 지분 전부 이전, 권리자: 곽종규

등기구분: 을13, 접수일자: 2016-01-19, 권리종류: 근저당권, 권리자: 진해동부신용협동조합, 권리금액: 442,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 을14, 접수일자: 2016-01-19, 권리종류: 지상권 설정, 권리자: 진해동부신용협동조합, 말소: 말소

등기구분: 갑11, 접수일자: 2016-05-19, 권리종류: 가압류, 권리자: 김연심, 권리금액: 93,051,633원, 말소: 말소

등기구분: 갑12, 접수일자: 2017-07-21, 권리종류: 2번 곽종규 지분 압류, 권리자: 김해세무서, 말소: 말소

등기구분: 갑13, 접수일자: 2019-09-03, 권리종류: 소유권이전청구권 가등기 소유권 이전, 권리자: 김영희, 비고: 매매예약 2020년12월30일 매매

등기구분: 갑22, 접수일자: 2021-04-26, 권리종류: 강제경매(11번 가압류의 본압류로의 이행), 권리자: 김연심, 권리금액: 111,441,160원, 말소: 말소 (창원지방법원 강제경매개시결정)

등기부채권 총액: 535,051,633원

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-06-19

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리 이후의 권리로 보임)

비고: 일괄매각. 제시외 수목(1-1) 매각 포함. 목록 1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 목록 1.9. 일부 지상에 장군차나무(제시외 수목) 식재, 임도개설. 목록 9. 일부 지상에 곽종규 소유의 건설자재와 공구 등이 있음. 목록 9. 일부 ‘전’으로 이용 중. 목록 8. 지상에 이설 및 해제가 용이한 컨테이너 2식은 평가 및 매각 제외. 목록 5.6.13. 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). 본건 토지상에 자생하는 입목 및 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

해당 물건지는 경상남도 김해시 대동면 덕산리 및 상동면 매리 일대에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 상황

기호 1번 토지는 인근까지 차량 접근이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 기호 2번 및 9-12번 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통 사정은 보통입니다. 그러나 기호 4-8번 토지의 경우, 차량 접근이 불가능하여 교통 사정이 매우 좋지 않습니다.

1.1. 3.인접 도로 상태

기호 1번 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 9번 토지 내부에 개설된 약 3m 폭의 시멘트 포장 임로와 접합니다. 기호 2번 토지는 서측 약 3m 폭의 도로와 접합니다. 기호 4-8번 토지는 맹지입니다. 기호 9번 토지는 동측 약 4m 폭의 도로와 접합니다. 기호 10번 토지는 북측 약 4m 폭의 도로와 접합니다. 기호 11번 토지는 서측 약 3m, 북측 약 4m 폭의 도로와 접합니다. 기호 12번 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지들은 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공장설립제한지역, 공익용산지, 영농여건불리농지 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 토지 개발 및 이용에 있어 중요한 고려사항이 됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 을13(근저당), 을14(지상권), 갑11(가압류), 갑12(압류), 갑22(강제경매) 등은 말소기준권리인 을13 근저당권보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다. 갑13(소유권이전청구권 가등기)은 말소되지 않을 가능성이 있으나, 본 건의 경우 소유권이전청구권가등기는 말소될 것으로 보입니다. (상세 내용은 법원 경매 서류 확인 필요)

1.2. 2.등기부 요약

토지 등기부에는 곽종규 씨의 지분 이전 내역이 확인됩니다. 또한, 진해동부신용협동조합의 근저당권과 지상권 설정, 김연심 씨의 가압류, 김해세무서의 압류, 김영희 씨의 소유권이전청구권 가등기, 그리고 김연심 씨의 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 이 중 말소기준권리인 을13 근저당권 설정일(2016-01-19)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 3.임차인 현황

제시된 자료에 따르면 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 토지 이용 현황

해당 물건지는 자연림 상태의 급경사 임야와 일부 전(밭)으로 이용 중인 토지가 혼재되어 있습니다. 또한, 일부는 도로 및 주거용으로 이용되는 토지도 포함되어 있습니다. 전반적으로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역과 주거 및 공장 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

1.3. 2.지역 특성

주변은 신암마을회관 및 소감마을회관 인근에 위치하며, 산악 지형과 농경지가 어우러진 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 일부 지역은 개발제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어 보전 가치가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

본건 소재지 인근에는 마을회관이 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능한 도로망을 갖추고 있습니다. 하지만 제시된 정보만으로는 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세한 파악은 어렵습니다. 보다 정확한 생활정보 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 일부 토지(목록 5.6.13.)에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 건설자재와 공구(곽종규 소유)가 일부 지상에 방치되어 있어 정리 및 인수인계 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 지상에 장군차나무(제시외 수목)가 식재되어 있으며, 임도가 개설되어 있어 토지 이용 현황이 복잡합니다.

* 토지 중 일부는 '전'으로 이용 중이어서 농지 관련 규제 및 취득 절차가 적용될 수 있습니다.

* 기호 4-8번 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다.

* 기호 12번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용되고 있어 지목 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지이용 제한으로 인해 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대동면 일대에 위치한 임야로서, 방대한 면적과 다양한 지형 및 이용 현황을 보입니다. 감정가는 14억 4천여만 원으로, 토지 매각 대상입니다. 특히, 일부 지역은 맹지이며, 차량 접근이 어려운 점, 그리고 분묘, 건축 자재, 장군차나무 식재 등 여러 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 개발제한구역 등의 토지이용 계획이 복합적으로 작용하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 면적으로 다양한 활용 가능성: 방대한 면적의 임야로서, 장기적인 관점에서 개발 가능성이나 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

* 자연녹지지역 등 일부 지역의 잠재력: 일부 지역이 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 도시 확장이나 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 분묘기지권 등 특수 물건으로 인한 가격 메리트: 권리 분석상 말소될 권리는 많으나, 분묘 등 특수 물건으로 인해 시장 가격보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,442,341,000원을 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘, 맹지, 개발제한구역, 농지취득 등) 및 현장 상황, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 예상되는 추가 비용 및 리스크를 철저히 반영하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.