나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123889 [1] 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층401호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동천동 소재 '동화골든빌아파트' 남측 인근에 위치하는 ‘씨네피아’ 4층 401호 단위상가로서, 주위 일대는 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철역 및 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층, 지상11층건 중 4층 401호 단위상가로서,
- 외 벽 : 알루미늄복합판넬, 드라이비트 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 바 닥 : 바닥재 및 타일 마감 등,
- 창 호 : 샷시창임.

이용상태

집합건축물대장상 '휴게음식점'이며, 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 '건[상업용] 부지'임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터 내외, 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(상업용지), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

0 현황조사보고서에 의하면 본건 부동산은 미용실 건물의 일부로 사용하고 있으며, 2025.05.26.자 감정인의 사실조회에 대한 답변서에 의하면 건축물현황도 상 본건 401호 부분은 경계벽이 설치되어 있으나, 중앙공동사용부분 중 401호의 지분 부분은 경계표시 되어 있지 않다고 함.
0 재매각(매수보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경123889 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 동천동 895-2, 씨네피아 4층 401호

* 용도: 문화 및 집회시설 (집합건축물대장상 '휴게음식점'으로 등재되어 있으나, 주용도는 문화 및 집회시설입니다.)

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임오새마을금고 (사건번호: 대구지방법원 2024타경123889)

* 특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 동천동 소재 '동화골든빌아파트' 남측 인근에 위치한 '씨네피아' 건물 내 4층 401호 단위상가입니다. 주변 일대는 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 택지개발지구 등의 제한사항이 있습니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 24일 접수된 임오새마을금고의 근저당권 (권리금액: 97,500,000원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 104,093,614원 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이도영 (이 )

* 보증금: 3,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2015-05-11

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인 관련 주의: 대항력 있는 임차인 이도영이 존재하며, 보증금 3,300,000원은 인수될 수 있습니다. 그러나 본 보고서 내 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 잠재적인 고객 수요를 확보할 수 있습니다.

* 건물 구성: '씨네피아' 건물 내 상가로, 다양한 업종의 점포가 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 현재 이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 '휴게음식점'으로 되어 있으나, 현황 조사 보고서상으로는 '미용실'로 사용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 지하철역 및 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 이도영은 2015년 5월 11일 전입(사업자등록)하여 대항력을 갖춘 상태입니다. 보증금 3,300,000원이 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 혼란이 있습니다. 법원의 최종 결정 또는 임차인과의 협의를 통해 명확히 해야 할 사항이며, 인수 시 낙찰가의 부담이 증가할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이전 입찰에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었던 것으로 보이므로, 이에 대한 정확한 원인 파악이 필요합니다.

* 건물 일부 경계 불명확성: 건축물현황도 상 401호 부분은 경계벽이 설치되어 있으나, 중앙 공동 사용 부분 중 401호의 지분 부분은 경계 표시가 되어 있지 않다는 점은 향후 건물 관리나 사용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 명도 및 임대차 계약 진행 시 공실 기간이 장기화될 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 중심상업지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통망 또한 우수하며, 주변 상권 및 주거 단지를 기반으로 한 잠재력이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제, 재매각 이력, 그리고 건물 내부의 경계 불명확성 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 따라서 투자자는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 방문 및 권리 관계에 대한 철저한 재확인을 거친 후 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 입지: 대로변에 접한 상가로, 향후 상권 발달 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 35.97㎡ (약 10.88평)의 소형 상가로, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능하며 1인 사업장 등으로 활용성이 높습니다.

* 건물 신축 연도: 2006년 사용 승인된 건물로, 비교적 최근 건물에 속하여 즉각적인 대규모 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

* 합리적 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인지 추가적인 시장 조사를 통해 검토할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확히 확정되지 않았으므로, 인수 보증금(0원으로 표기되었으나 재확인 필수)을 제외한 권리 분석과 감정가, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 재매각 물건임을 감안하여 경쟁 상황 및 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후, 보수적인 접근을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.