나이스옥션 법원경매 대전 2024타경117341 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하는 "라온팰리스" 제1동 제3층 제304호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2019.10.25)
외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨(2026.05.06.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경117341 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 3층304호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 내 3층 (사용승인일: 2019.10.25)

* 면적 (토지): 8.57㎡ (약 2.59평)

* 면적 (건물 전용): 29.97㎡ (약 9.06평)

* 면적 (건물 분양): 제공된 정보만으로는 특정 호실의 정확한 분양면적 확인이 어렵습니다. 본 건물은 총 면적 5860.45㎡, 지하 2층, 지상 12층 규모입니다.

* 감정가: 139,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하는 "라온팰리스" 제1동 제3층 제304호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (신순옥, 2022.10.05., 270,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 임차인 잔액 인수 가능성 있으나, 배당으로 전액 변제 예상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-20

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 의하면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. (예상 배당금: 130,000,000원)

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재된 지역입니다. 특히, '계룡스파텔' 북측 인근에 위치하고 있어 상업 및 유동인구가 많은 지역적 특성을 보입니다.

* 지역 특성:

* 관광특구 및 온천원보호지구로 지정되어 있어 온천 관련 시설 및 숙박업소가 다수 분포합니다.

* 유성온천역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상업 시설 밀집 지역에 속합니다.

* 주변 시설 검색 결과: 주변 지역은 유성온천지구와 인접하여 호텔, 상업시설, 식당 등이 밀집된 상권으로 파악됩니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인근에 소재하는 것으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 다수의 근린생활시설, 식당, 카페, 병원 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대형마트나 백화점 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통 및 주변시설:

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 유성온천역이 가까워 시내 이동이 용이합니다.

* 주변에 계룡스파텔 등 숙박 및 관광 관련 시설이 밀집되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 인수 가능성: 임차인 김 는 대항력을 갖추고 있으며, 물건명세서 상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (현재 예상 배당금은 보증금 전액이지만, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

* 지역 특성 관련 리스크:

* 관광특구 및 숙박시설 밀집 지역의 특성상, 소음이나 유흥가 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 온천원보호지구로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제한:

* 중로1류 도로에 접하며, 일반상업지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 인한 개발 및 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 상업 및 관광 지역에 위치한 아파트입니다. 신축 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상되며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 배당 결과에 따른 잔여 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 지역적 특성 및 토지이용계획에 따른 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 봉명동, 유성온천역 인근의 우수한 입지

* 신축급 아파트 (2019년 사용승인)

* 상업 및 관광 지역 특성으로 인한 임대 수요 기대

* 도시형생활주택으로 활용 시 안정적인 임대 수익 가능성

* 건물일괄매각으로 토지 권리 확보

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 것을 전제로, 감정가 139,000,000원을 기준으로 권리 관계, 임차인 인수 여부, 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 예상 배당금으로 임차인 보증금 전액이 변제될 것으로 보이므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가 이하에서 신중하게 접근하거나, 시세 대비 충분한 할인율을 확보한 가격을 고려하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상담하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.