나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1823 [6] 충청남도 당진시 석문면 교로리 557-26 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1823 [6] 충청남도 당진시 석문면 교로리 557-26 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2024타경1823 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 557-26 | 감정가: 94,989,021원 | 최저가: 22,806,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2024타경1823 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경1823 (6)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 557-26

용도: 임야 (단, 현황 및 감정평가상 주거나지, 도로 등으로 이용 중)

감정가: 94,989,021원

토지면적: 2692.00㎡ (약 814.58평)

토지 지분율: 65559.25000000001 (제시된 수치, 지분매각 대상)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OOOOO

채무자: 박OO

채권자: 석OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명

주의사항:

- 일괄매각

- 목록64 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

- 현황: 목록32 주거나지, 목록61~66 도로

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 당진시 석문면 교로리에 소재하며, 석문중학교 북서측 원거리에 위치합니다. 주변으로는 지방도 주변 농경지대와 왜목마을 관광단지로 이어지는 지방도변에 소규모 점포들이 산재해 있으며, 농경지, 임야, 자연부락 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 615번 지방도와 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다. 본건 모든 필지는 각 필지마다 포장도로에 접해 있으나, 일련번호 21번 필지는 지적도상 맹지입니다. [cite: 감정평가서요약]

왜목마을은 서해에서 유일하게 일출과 일몰을 동시에 감상할 수 있는 명소로 알려져 있으며, 해안선을 따라 조성된 수변데크와 관광객을 위한 편의시설(커뮤니티센터, 오토캠핑장 등)이 갖추어져 있습니다. 이러한 관광 단지와 연결되는 지방도변에 위치하여 관광객 유입 효과를 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 박OO, 채권자 석OOOOOOO가 관련되어 있습니다. 경매 진행 과정에서 낙찰을 받게 되면, 매각물건명세서 상의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 특히, 목록 64번 관련하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 매우 중대한 위험이 따릅니다. 따라서 해당 목록의 정확한 위치와 농지 해당 여부, 그리고 취득 자격 요건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

소재지 인근 지방도변으로 소규모 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서해안의 유명 관광지인 왜목마을과 인접해 있어 관광객을 대상으로 하는 상권의 잠재력도 지니고 있습니다. 왜목마을 관광지 개발 계획에 따라 향후 관광 관련 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

본건 소재지 인근에는 석문중학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 왜목마을 관광단지와의 연계성은 해양 레저 및 휴양 활동에 대한 접근성을 높여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 목록 64번의 경우, 이 자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금이 몰수되므로, 해당 토지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

또한, 일련번호 21번 토지는 지적도상 맹지로, 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 광구, 준보전산지에 해당합니다.

- 계획관리지역: 개발 가능성이 높은 지역이나, 건축물의 종류, 제조업소 등에 대한 규제가 강화되고 있으며, 지자체별 조례 확인이 필수적입니다.

- 가축사육제한구역: 가축 사육에 제한이 따르므로, 해당 지역에서의 축산업 관련 활동은 불가합니다.

- 광구: 해당 지역에 광업권이 설정될 수 있으며, 감정평가 요약표에 따르면 교로리 S산업이 등록되어 있습니다. 광업권이 설정된 경우, 토지 소유자의 개발 행위에 마찰이 발생할 소지가 있습니다.

- 준보전산지: 개발이 가능하지만, 산지전용허가 등 관련 절차 및 경사도(25도 초과 시 개발 난이도 상승) 등의 제한 사항을 확인해야 합니다.

마지막으로, 공부상 '임야' 또는 '전'으로 등재된 토지가 실제로는 '대지' 또는 '도로'로 이용되고 있다는 점(일련번호 6, 9, 22, 30, 31, 33-36)은 공부와의 차이로, 토지 이용 및 소유권 행사에 있어 추가적인 확인과 법적 검토가 필요합니다. 또한, 인근에 당진화력발전소가 위치하고 있다는 점도 주거 환경과 관련하여 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 당진시 석문면 교로리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 왜목마을 관광단지 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있으나, 광구 지정, 가축사육제한구역, 준보전산지라는 복합적인 토지 이용 규제와 농지취득자격증명 제출이라는 엄격한 조건을 동반합니다. 특히, 맹지(21번 필지) 및 공부와의 실제 이용 현황 차이는 면밀한 검토가 요구됩니다. 'S산업'의 광업권 설정 이력은 토지 이용에 있어 잠재적인 분쟁 소지를 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 개발 가능성이 있는 계획관리지역에 속하며, 관광지 인근이라는 지리적 이점을 가집니다. 적절한 가격에 낙찰받는다면, 복합적인 규제 사항과 권리 관계를 충분히 파악하고 개발 계획을 수립할 경우, 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 광업권과의 토지 이용 충돌 가능성, 맹지 문제 등에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매4계