나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5191 [1] 충청남도 태안군 OOO OOO OOOOO OO 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 태안군 원북면 소재 "원북초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 농지 및 농가주택등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나, 대중교통의 편의성은 열악함

형태 및 이용상태

가. 반계리 558 : 부정형의 토지로 전기타 상태임

나. 반계리 558-1 : 부정형의 토지로 임야 및 일부가 통행로로 이용중임

다. 반계리 558-2 : 부정형의 토지로 요양원의 건부지로 이용중임

인접 도로상태

동측으로 포장도로에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

가. 반계리 558 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

나. 반계리 558-1 : 계획관리지역 , 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

다. 반계리 558-2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

반계리 558-2 지상에 제시 외 건물이 존재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상 2층 노유자시설(노인복지시설)로

외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등

내벽 : 벽지 및 타일 마감 등

바닥 : 장판 및 석재타일 마감 등

창호 : 샷시창호

이용상태

1층 : 노유자시설

2층 : 숙소

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 설치되어 있음

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서의 제시 외 건물이 존재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상이며, 현장조사시 운영은 중단된 상태임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(창고, 저수조) 포함 매각
- 목록1 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (재매각임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경5191 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 558-2 가동 (신주소: 충청남도 태안군 반계길 85)

* 용도: 노유자시설 (노인복지시설)

* 감정가: 1,678,665,400원

* 토지 면적: 16,213.00㎡ (약 4,904.5평)

* 건물 면적: 896.16㎡ (약 271.1평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건, 재매각, 제시외 건물(창고, 저수조) 포함 매각, 특별매각조건(매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 충남 태안군 원북면 소재 "원북초등학교" 북서측.

* 주위 환경: 산지를 중심으로 농지 및 농가주택 등이 위치.

* 교통: 차량 접근 가능하나 대중교통 편의성은 열악함.

* 도로: 동측으로 포장도로 접함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 혼재. 가축사육제한구역 다수 지정. (소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등 제한)

* 산지 관리법에 따른 임업용산지, 준보전산지 포함.

* 건물 용도: 노유자시설 (2007년 사용승인)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.06.25 근저당권 (수협은행, 840,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 토지 2,150,000,000원, 건물 2,240,000,000원 (총 4,390,000,000원)

* 채권자: 수협은행 (근저당권, 임의경매 개시) 외 다수의 가압류, 압류 채권자 존재.

* 임차인 현황:

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04. 대항력 없음.

* 주의: 임차인 정보는 보증금/차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전반적인 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 인수될 보증금이나 차임이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 태안군 원북면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 산지와 농지, 농가주택이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설이나 주요 편의 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의는 지역 주민센터, 소규모 마트 등을 통해 해결될 수 있습니다.

* 이 지역의 주요 시설은 원북초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 원북초등학교 (북서측 인근)

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편.

* 의료/편의: 태안군 보건소, 하나로마트 태안점 등은 차량 이동 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수. (필수 제출 서류)

* 농촌 지역 특성상 대중교통 이용이 불편하며, 주변 편의시설 접근성이 낮음.

* 가축사육제한구역 다수 지정으로 인해 축산업 관련 개발 시 제한이 따를 수 있음.

* 토지 일부가 임야 및 통행로로 이용 중이며, 일부 부정형 토지.

* 건물은 현재 운영이 중단된 상태입니다.

* 다수의 채권자 존재로 인해 복잡한 권리 관계가 설정되어 있었으나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충남 태안군 원북면에 위치한 노유자시설로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 재매각 물건으로, 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되며, 제시외 건물(창고, 저수조)이 포함되어 매각됩니다.

* 토지 일부가 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 가축사육 제한 구역이 다수 포함되어 있습니다.

* 건물은 현재 운영이 중단된 상태이며, 대중교통 이용이 불편한 농촌 지역에 위치합니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

* 넓은 토지와 건물을 활용하여 기존 노유자시설 용도 외에 다른 용도로의 전환 가능성도 고려해볼 수 있으나, 지역적 특성과 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (16,213㎡)을 활용한 다양한 개발 잠재력.

* 노유자시설 (노인복지시설)로 활용 중이던 건물.

* 토지/건물 일괄매각으로 추가적인 명도 절차 부담이 적음.

* 재매각 물건으로, 최저 매각 가격 변동 가능성 있음 (보증금 20%).

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 정보 기준)

* 최저 매각 가격: 본 물건은 재매각으로, 유찰 횟수에 따라 최저 매각 가격이 변동될 수 있습니다. 정확한 최저 매각 가격 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적인 경매 참여자들은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 경향이 있습니다.

* 본 물건의 경우, 지역적 특성, 주변 시세, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.