나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53527 [1] 충청남도 태안군 이원면 관리 1058-1 사회복지법인서혜원 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2024.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 태안군 이원면 관리 소재 "이원방조제" 동측 인근에 위치하며, 주위는 해안주변
농촌지대로서 전, 답 등의 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수
준임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 완경사지로서 현황 노유자시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

간선도로에서 본건 까지 2차선포장도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/
메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 등
바닥: 타일 마감 등
창호: 새시 마감 등임.

이용상태

노유자시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지"참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(정자(ㄱ)), 수목(ㄴ) 포함 매각
- 제시외 건물(ㄷ,ㄹ) 매각에서 제외
- 매각결정기일까지 사회복지법인의 기본재산 처분에 대한 주무관청(충청남도)의 허가서 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 별지목록기재 1번 부동산이 분할 후와 같이 변경됨.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서산지원 2024타경53527 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 이원면 관리 1058-1 사회복지법인서혜원

* 신주소: 충청남도 태안군 발전로 939 (이원면 관리)

* 건물명: 사회복지법인 서혜원 건물

* 용도: 노유자시설

* 감정가: 4,694,274,000원

* 토지 면적: 6,450.00㎡ (약 1,951평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 2,550.85㎡ (약 772평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물

* 건물 층수: 지상 4층

* 승강기: 승용 승강기 1대 설치

* 건축 허가일: 2010년 6월 11일

* 사용 승인일: 2011년 11월 18일

* 건축 면적: 959.81㎡

* 연면적: 2,550.85㎡

* 건폐율: 14.88%

* 용적률: 39.55%

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 태안군 이원면 관리 소재 "이원방조제" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 해안변의 농촌 지역으로 전, 답 등 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 간선도로에서 본건까지 2차선 포장도로를 통해 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 생산관리지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(1500m 이내 일부 제한 구역으로 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 사육이 제한됩니다)에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 권리 내역:

토지 등기부상으로 소유권 이전(김선태 외 1인, 조광선, 사회복지법인서혜원), 압류(태안군, 서산세무서장), 강제경매(김준원) 등의 권리 변동이 있었습니다. 건물 등기부상으로는 소유권 보존(사회복지법인서혜원) 및 강제경매(김준원) 개시 결정이 확인됩니다.

* 말소 기준 권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 21일자 태안군의 압류(갑28)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 18일자 김준원의 강제경매개시결정(갑15)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 등기된 압류(태안군, 서산세무서장), 강제경매(김준원) 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특이사항: 법정지상권, 유치권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 철저한 조사가 필요합니다.

* 주의사항:

* 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 제시외 건물인 정자(ㄱ)와 수목(ㄴ)은 포함하여 매각됩니다.

* 제시외 건물인 ㄷ, ㄹ은 매각에서 제외됩니다.

* 매각 결정기일까지 사회복지법인의 기본재산 처분에 대한 주무관청(충청남도)의 허가서 제출이 요구됩니다. 허가서 미제출 시 매수보증금은 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다.

* 별지목록기재 1번 부동산이 분할 후와 같이 변경되었다는 사항이 있습니다. 이는 토지 경계 및 면적에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 시설에 비해 상권 형성이 미미합니다. 주된 용도가 노유자시설인 점을 고려할 때, 지역 내 또는 인근 지역의 고령 인구 및 관련 수요층을 대상으로 하는 서비스업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건 인근은 해안가에 위치한 조용한 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다. "이원방조제" 등 지역 관광 자원이 인접해 있으며, 태안군 지역의 주요 편의 시설은 차량으로 이동해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 및 유치권: 본건의 가장 중대한 리스크 요인으로, 해당 권리들의 존부 및 내용에 대한 법률적 검토가 필수적입니다. 만약 권리가 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주무관청 허가: 사회복지법인의 기본재산 처분 관련, 충청남도 주무관청의 허가를 받아야 하는 절차가 있습니다. 허가 지연 또는 불허 시 계약 이행에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 파악되지 않아 현황 조사 시 거주자 또는 점유자 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 처리: 제시외 건물 중 일부는 포함 매각되나 일부는 제외되므로, 현장 확인 시 정확한 구분을 명확히 해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사회복지법인이 운영하던 노유자시설로, 대규모 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 입지 조건은 농촌 지역의 특성을 가지며, 법정지상권 및 유치권과 같은 복잡한 권리 문제가 존재할 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 주무관청의 처분 허가라는 행정 절차상의 관문도 반드시 통과해야 합니다. 이러한 리스크를 철저히 분석하고 해결할 수 있다면, 특정 목적(예: 노유자시설 운영, 연수원 등)으로 활용할 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 용도 적합성: 노유자시설로 기사용된 이력이 있어, 관련 업종으로의 재활용 또는 신규 사업 추진 시 유리할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 6,450㎡(약 1,951평)의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축 또는 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 포함 매각 자산: 정자, 수목 등 제시외 자산이 포함 매각되어 부대 시설 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권, 유치권 등 복잡한 권리 분석이 필요한 특수 물건이며, 주무관청의 허가라는 변수도 존재합니다. 이러한 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 낙찰 희망가는 법률 전문가와 협력하여 권리 분석을 완료하고, 현장 조사를 통한 물건 가치 평가 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시설 및 혐오시설 관련 조사 결과

충청남도 태안군 이원면 관리 1058-1 (신주소: 발전로 939) 일대를 지도 서비스로 조사한 결과, 다음과 같은 사항을 확인했습니다.

* 본 물건지는 해안가에 인접한 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다수의 축사 시설은 보이지 않으나, 농경지가 혼재되어 있어 일부 농가 주택 및 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

* "가축사육제한구역"에 포함되어 있어, 인근에 대규모 축사 신설이나 운영에 제약이 있을 것으로 보입니다.

* 현장 조사 시 직접 확인이 필요한 사항으로, 인근에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 위험물 저장 시설 등 명백한 혐오 시설은 현재 지도상으로 두드러지게 관찰되지 않습니다. 하지만, 농촌 지역의 특성상 소규모의 농업 관련 시설이나 생활 쓰레기 처리 시설 등이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

* "이원방조제"가 인근에 있어 관광객을 위한 시설이나 민박 등이 일부 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.